別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 泉佐野 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 -10 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　孝司   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市泉ケ丘５丁目１１６番４ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅の中に空 地等が見られる住宅 地域 南西7.3m市道 水道、ガス、下水 東佐野 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　北７． ３ｍ市道 交通 施設 東佐野駅東方 580m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した戸建住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉佐野市、貝塚市、熊取町等のＪＲ沿線にある戸建住宅を中心とした住宅地域で、その他の沿線や用途 混在地域を含むものとする。需要者は、概ね泉佐野市内及び周辺市町域の１次、２次取得者が中心と思われる。当該地 域は、最寄駅から徒歩圏であるが、古くからの住宅地域で、取引相場はやや下落と考える。当該土地価格は、地積が２ ３１㎡で総額１２９０万円。新築は同種で３千万円弱。取引相場は坪当たり１８～２０万円程度と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の存する地域は、ＪＲ「東佐野」駅から徒歩圏内にある空地も見られる住宅地域である。周辺は自用目的の 土地建物の取引が支配的である。比準価格は、複数の取引事例を採用し、適切に算定を行なって求めた。一方、当該土 地上に適切な賃貸建物の想定することが困難と思料されたため、収益価格は試算しなかった。本件は、市場性を反映し た比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [123.8] [103.0] 100 55,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] これまでの反動により消費や投資が回復し、 緩やかな景気回復が継続している。依然、地 政学リスクや物価高により先行き不透明感が 見られる。 当該地域は既存の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地 域である。地価はやや下落と考える。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％