別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 泉佐野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 -2 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　柴山　雅彦   TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市中庄１０８１番９５ ②地積 　(㎡) 346   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西5.7m市道 水道、ガス 熊取 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．７ｍ 市道　 交通 施設 熊取駅南西方 730m 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、特に重要な変動要因は見受けられず、当 面、現状を維持しつつ推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線及び南海本線沿線で、概ね泉佐野市を中心に泉州南部地区の圏域である。需要者の中心は泉佐 野市及び周辺市町における一次又は二次取得者層であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。また、近隣地域は住宅 地域として熟成しており、地価動向は緩やかな下落傾向にある。なお、約３５０㎡の土地は僅少であるが、概ね２００ ０万円前後の取引が多い。また、標準的な新築戸建住宅の中心的価格帯は２５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層の戸建住宅を中心に自用物件が大半を占めている状況にあり、戸建住宅の賃貸市場はないと判断し、収 益価格の試算は断念した。よって、本件においては、適切な取引事例を選択のうえ取引事例比較法を適用して比準価格 を求め、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い当該比準価格を重視し、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等 を考察するとともに類似する標準地価格及び基準地価格との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　泉佐野（府） -5            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     64,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 泉佐野市の不動産は回復基調にあったが、新 型コロナウイルス感染症に伴うインバウンド 需要の減少による地価への影響等に注視する 必要がある。 区画整然とした住宅地域であり、現時点では 大きな地域要因の変動はないが、新型コロナ ウイルス感染症が地域の変動に影響を及ぼす 可能性はある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％ -0.5 ％