鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八尾 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７３９８ -33	八尾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.7m市道、中間画地		準工 (70,200)
b	７３９８ -16	八尾市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.2m市道、中間画地		工業 (70,200)
c	７３９８ -15	八尾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m市道、南西4.5m、角地		工業 (70,200)
d	６５７４ -34	八尾市		建付地	（　）	ほぼ整形	東7m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	６５７４ -18	八尾市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東4.7m市道、中間画地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,935	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	109,325	100 [ 87.5]	124,943	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 109,426	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	110,958	100 [ 87.7]	126,520		127,000
c	(　 ) 97,151	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	96,580	100 [ 79.5]	121,484		121,000
d	(　 ) 102,209	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,844	100 [ 82.9]	125,264		125,000
e	(　 ) 90,752	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	93,901	100 [ 75.9]	123,717		124,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

八尾 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,118,855	1,857,938	6,260,917	5,162,160	1,098,757	（　0.9512） 1,045,138	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	23,753,136 円　　　　（　 72,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八尾 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所	190.00	Ｓ3	570.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	11.2 m x 30.0 m	前面道路：市道　 10.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場兼事務所

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	工場兼事務所	570.00	100.0	570.00	1,238	705,660	6.0	4,233,960
							3.0	2,116,980
～

～

～

～

計		570.00	100.0	570.00		705,660		4,233,960
								2,116,980

⑨年額支払賃料	705,660 円　×　12ヶ月　＝　 8,467,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 570.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保しているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,467,920 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 677,434 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,790,486 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,233,960 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,952 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,116,980 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 289,417 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,118,855 円　　　　（　 24,603 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６５７４賃　　　　-4	1,164 ( 1,107)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,250	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,290 円/㎡　月額支払賃料（　 1,238 円/㎡）　基準階 F B
b	７３９９賃　　　　-1	1,565 ( 1,520)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	1,331
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八尾 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	411,000 円	82,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	254,038 円	8,467,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 329,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 698,700 円	82,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	82,200 円	82,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,200 円	82,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,857,938 円　（　　　　　　 5,630 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,200,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 570.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 60 ％　＋　0.0669 × 20 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,162,160 円（　　　　　 15,643 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,118,855 円
②総費用	1,857,938 円
③純収益　①－②	6,260,917 円
④建物等に帰属する純収益	5,162,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,098,757 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,045,138 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,167 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,753,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
八尾 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八尾 9-3

大阪府

大阪第４

氏名

不動産鑑定士　下農　博之

TEL.

鑑定評価額

40,900,000 円

１㎡当たりの価格

124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	96,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八尾市若林町２丁目１０１番				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2.5	工場	中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域	南東10.1m市道	水道、ガス、下水	八尾南 390m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

工場兼事務所の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．１ｍ市道

交通

施設

八尾南駅南東方

390m

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、今後も同様の環境が続くと見込まれる。地価水準
は、上昇傾向で推移しており、当分の間、この傾向が維持されると予測する。

(3)最有効使用の判定

工場兼事務所の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、八尾市及び周辺市で、中小規模工場地域を中心とする。主たる市場参加者は、圏内の製造業、物流業経
営者等で、圏外からの参入も想定される。近隣地域は、八尾南駅前の大阪印刷団地、大阪菓子工業団地内に形成され、
近畿自動車道長原ＩＣと連絡が良く、近年の事業用地需要の回復を受け、需給関係が改善しつつある。不動産取引が少
なく、画地規模が様々なため、需要の中心となる価格帯は、見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中小規模工場、倉庫が建ち並び、不動産取引は、自用目的が中心であるため、比準価格は、市場の実態を
反映し、規範性が高い。一方、一棟貸工場兼事務所を想定し、収益価格を試算したが、当該地域では、投下資本に対し
て、十分な賃料水準、稼働率が期待し難いため、収益価格は、やや低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収
益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八尾 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 105,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[100.0]

100
[ 86.4]

[100.0]
100

124,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

八尾市は、人口が微減し、世帯数が微増して
いる。現在、新型コロナの不動産取引ヘの影
響は限定的で、工業地価格は上昇基調が強ま
っている。

八尾南駅前の工業地域であり、街路、街区が
整備されているが、需給に影響する地域要因
の変化は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

八尾 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７３９８ -33	八尾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.7m市道、中間画地		準工 (70,200)
b	６５７４ -34	八尾市		建付地	（　）	ほぼ整形	東7m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	６４２２ -26	柏原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m府道、中間画地		準工 (70,200)
d	７４２２ -1001	東大阪市		建付地	（　）	長方形	南4.3m道路、中間画地		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,935	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	109,325	100 [ 90.3]	121,069	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	121,000
b	(　 ) 102,209	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,844	100 [ 82.9]	125,264		125,000
c	(　 ) 87,743	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,743	100 [ 66.8]	131,352		131,000
d	(　 ) 119,993	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	123,353	100 [ 90.2]	136,755		137,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 127,000 円／㎡]

八尾 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,000,811	1,835,644	6,165,167	5,086,800	1,078,367	（　0.9512） 1,025,743	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	23,312,341 円　　　　（　 70,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八尾 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所	190.00	Ｓ3	570.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	11.2 m x 30.0 m	前面道路：市道　 10.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用、対象地の画地条件等より、３階建工場兼事務所の一棟貸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	工場兼事務所	570.00	100.0	570.00	1,220	695,400	6.0	4,172,400
							3.0	2,086,200
～

～

～

～

計		570.00	100.0	570.00		695,400		4,172,400
								2,086,200

⑨年額支払賃料	695,400 円　×　12ヶ月　＝　 8,344,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 570.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,344,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 667,584 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,677,216 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,172,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,386 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,086,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 285,209 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,000,811 円　　　　（　 24,245 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６５７４賃　　　　-4	1,164 ( 1,107)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,225	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,271 円/㎡　月額支払賃料（　 1,220 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６５７４賃　　　　-1	1,251 ( 1,203)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,317
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八尾 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	405,000 円	81,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	250,344 円	8,344,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 329,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 688,500 円	81,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,000 円	81,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,000 円	81,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,835,644 円　（　　　　　　 5,563 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,000,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 570.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 60 ％　＋　0.0669 × 20 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,086,800 円（　　　　　 15,415 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,000,811 円
②総費用	1,835,644 円
③純収益　①－②	6,165,167 円
④建物等に帰属する純収益	5,086,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,078,367 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,025,743 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,108 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,312,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,600 円／㎡）