別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 八尾 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八尾 -30 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　西田　稔   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八尾市垣内２丁目２３４番 ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 高安 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北６ｍ市 道 交通 施設 高安駅南東方 1.1km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 大阪外環状線以東に位置する熟成した住宅地域で、需要はやや劣る。地域要因に特段の変動はなく、今後も現在 の住環境を維持し、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄大阪線、ＪＲ関西本線沿線を中心とした八尾市内に存する住宅地域と判定した。主たる需要者は八尾 市及び周辺市が生活圏の中堅所得者層である。当地域は区画整然とした住環境を背景に、需要は安定的に推移している 。なお、画地規模１００㎡程度の新築物件で総額２，５００～３，０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は持ち家の建ち並ぶ戸建住宅地域に存しており、画地規模も比較的小さいことから、共同住宅の想定は非現 実的であると判断し、収益価格は試算しなかった。また、自用目的の取引が中心となっており、実際の取引価格が意思 決定に当たって重視されていると認められる為、本件では、前年価格との関連を踏まえ、市場の実態を反映した比準価 格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　八尾（府） -12             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     99,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八尾市の人口は微減傾向にある。景気は緩や かな持ち直しの動きもみられる中、今後は物 価上昇、金融資本市場の変動等の影響を注視 する必要がある。 生活利便性にやや劣る熟成した住宅地である 。当該地域の地域要因については安定してお り特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％