別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 八尾 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八尾 -29 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　大谷　諭司   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八尾市沼１丁目６８番２９ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅の中 に営業所が見られる 住宅地域 南5.7m市道 水道、ガス、下水 八尾南 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位：北、５． ７ｍ市道 交通 施設 八尾南駅南東方 2.4km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も同様の住環境が続くと見込まれる 。地価水準は、緩やかな下落傾向で推移していたが、下げ止まりの傾向が伺える。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線及びＪＲ関西本線沿線を最寄駅を中心とする八尾市及び隣接市に存する住 宅地域である。典型的需要者は、同一需給圏内に居住する一次取得者が中心で、八尾市に地縁を有するエンドユーザー 等で他地域からの転入は多く見られない。最寄駅との接近性に劣るため地価は下落基調である。需要の中心価格帯は、 土地価格で２５万円／坪から３０万円／坪程度が中心で、新築戸建住宅の総額は２５００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から求められており、市場性を反映した価格である。収益価格 は不動産の収益性に着目した価格で、本件では最寄駅との距離がある住宅地域であり、当該地域においては賃貸市場が 成熟していないため、収益還元法の適用を断念した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八尾 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [102.8] [104.0] 100 99,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市場に様子見の状況が伺えたが、地価下落が 持続する地域と上昇傾向にある地域の二極化 になりつつある。 特に大きな要因変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％