別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 八尾 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八尾 -28 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　大谷　諭司   TEL.

鑑定評価額 20,900,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八尾市黒谷２丁目２１番 ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 土砂災害警戒区域 (70,164) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い高台の住宅地域 南4.1m市道 水道、ガス、下水 信貴山口 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．１ｍ 市道 交通 施設 信貴山口駅南西方 130m 法令 規制 １中専 (70,164) 準防  高度地区2種 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 信貴山口駅至近の住環境が比較的良好な住宅地域。地域要因に変動はないが、近鉄支線駅に位置し利便性に劣り 、傾斜地であるため災害危険性も内包する。需要が乏しく、当面は下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八尾市及び隣接市の住宅地域である。主たる需要者は、当該地域に地縁性を有する一次取得者が中心であ り、八尾市及び隣接地以外からの転入は殆ど見られない。比較的良好な住環境を持つが、支線沿線であるため生活利便 性等に劣り、災害発生の危険性もあるため、需要は弱含みで推移している。新築戸建住宅の総額は２，５００万円前後 が販売の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、信貴山口駅勢圏にあり利便性が相当劣る地域であり、賃貸需要がほとんど無い地域であるため、収益還 元法は適用しなかった。当該地域は、居住の快適性が重視される住宅地域であるため、自用目的での取引が中心となり 、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められる。よって、比準価格を中心に、代表標準 地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八尾 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [112.1] [104.0] 100 90,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市場に様子見の状況が伺えたが、地価下落が 持続する地域と上昇傾向にある地域の二極化 になりつつある。 特に大きな要因変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％