別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 八尾 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八尾 -26 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　大谷　諭司   TEL.

鑑定評価額 20,900,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八尾市服部川７丁目１１５番 ②地積 　(㎡) 476   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2F1B 中規模の農家住宅、 一般住宅が建ち並ぶ 住宅地域 北4m市道 水道、ガス 服部川 340m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 服部川駅南東方 340m 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の旧集落地域であり、今後も地域要因に大きな変化はなく現状を維持していくものと考えられ る。地価は、下落傾向で推移していくと把握される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八尾市及び周辺市の市街化調整区域内の住宅地域と把握される。典型的需要者としては同一需給圏外から の転入者は想定できず、八尾市及び周辺市に地縁を有する需要者が主と考えられる。山麓部に位置して生活利便性等が 劣り、需要は低調に推移している。また売買件数が少なく需要の中心となる価格帯を把握することは困難な状況である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の自用の持家が多い住宅地域で、山麓部に位置して賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試 算しない。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、比準 価格を採用し、前年公示価格および市場動向等からの検討を加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市場に様子見の状況が伺えたが、地価下落が 持続する地域と上昇傾向にある地域の二極化 になりつつある。 地価に影響を与える特段の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％