別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 八尾 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八尾 -19 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　西田　稔   TEL.

鑑定評価額 47,300,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八尾市刑部１丁目１０１番 ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） 高度地区1種 (70,150) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 東6.6m市道 水道、ガス、下水 高安 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．６ｍ 市道 交通 施設 高安駅西方 500m 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 利便性にも恵まれ、住環境も良好な住宅地域として熟成している。地域要因に大きな変動はないが相対的割安感 から地価は若干の上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八尾市内及び周辺市のＪＲ関西本線、近鉄大阪線等沿線の住宅地域である。需要の中心は八尾市に地縁性 を有し購買力のある需要者層とみられる。地価の相対的割安感から需要は堅調に推移している。需要の中心は画地規模 が１００～２００㎡程度の土地で、需要の中心となる価格帯は３，０００～４，５００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は用途地域が第一種低層住居専用地域で、持家の建ち並ぶ戸建住宅地域である。そのため自己使用目的の取引が 中心で、賃貸市場が成熟しておらず収益価格を求めることは断念した。比準価格に関しては、特に住環境に関する同質 性が高く、規範性に富んだ事例を選択・適用したため、高い信頼性を有するものと判断した。ここでは比準価格を採用 し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八尾 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    211,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [124.4] [102.0] 100 175,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    173,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八尾市の人口は微減傾向にある。景気は緩や かな持ち直しの動きもみられる中、今後は物 価上昇、金融資本市場の変動等の影響を注視 する必要がある。 駅から徒歩圏にある住環境良好な住宅地であ る。相対的な割安感から地価は若干の上昇傾 向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％