別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 八尾 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八尾 -9 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　島崎　仁司   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八尾市山城町４丁目５１番８ ｢山城町４－２－２３｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 近鉄八尾 960m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北５ｍ市 道 交通 施設 近鉄八尾駅北西方 960m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はなく、今後とも現状を維持すると予測する。 居住環境が比較的良好であることから、地価水準は需給動向より横ばい傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄大阪線及びＪＲ関西本線沿線の八尾市内に存する住宅地域である。主たる需要者は、八尾市に地縁 を有する個人等が中心となり、当該地域は最寄り駅からやや遠いものの居住環境に問題はないため一定の宅地需要が存 し地価は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は３０坪程度で坪単価５０万円前後、建売分譲住宅は ３０００万円前後の物件が需要の中心となるものと判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は賃貸用建物の想定が合理性に欠けるため、収益還元法は非適用とした。また対象標準地は、居住の快適性及び 利便性等を重視する住宅地であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的 である。したがって、本件では、市場実態を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑 定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八尾 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    211,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [161.7] [104.0] 100 137,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八尾市内の住宅地の地価は、最寄駅からの距 離等の利便性、居住環境等により地価水準に 変動が見られ、より一層二極化の様相を呈し ている。 地域要因に変動はなく、需要は安定している が、地価の上昇までには至らない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％