別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八尾 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八尾 -3 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　谷本　明夫   TEL.

鑑定評価額 7,960,000 円  １㎡当たりの価格 93,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八尾市弓削町南２丁目１４３番３６ ②地積 　(㎡) 85   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅に工場 等も混在する住宅地 域 東5.7m市道 水道、ガス、下水 志紀 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ７ｍ市道 交通 施設 志紀駅南西方 1.1km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模住宅が多い住宅地域であり、今後とも現状を維持すると予測する。駅への接近性等がやや劣るが、需要 は概ね安定している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八尾市及び柏原市を中心とするＪＲ関西本線沿線の中小規模住宅地域と判定した。主たる需要者は、八 尾市及び柏原市に地縁を有する第一次取得者が中心となっている。当該地域は利便性や居住環境がやや劣るが、総額的 な観点から引き合いがあり、需要は概ね安定している。需要の中心的な価格帯は、土地３０坪前後の建売住宅で、２５ ００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、自己居住の住宅としての取引が中心である。駅からやや遠く共 同住宅の賃貸住宅は少なく、賃貸市場が未成熟であるため賃貸住宅を想定した収益価格の試算は断念した。よって、市 場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八尾 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [107.1] [102.0] 100 93,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八尾市は、人口は減少傾向、世帯は増加傾向 である。生産年齢人口は減少、老年人口は横 ばい傾向にある。 交通接近条件及び環境条件が劣るが、総額的 な観点から需要は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％