別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八尾 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八尾 -1 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　谷本　明夫   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八尾市天王寺屋５丁目８２番 ②地積 　(㎡) 125   (         18)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南東4m私道 水道、ガス、下水 志紀 470m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 私道 交通 施設 志紀駅北方 470m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状を維持すると予測される。最寄駅への接近条件がよ く需要は堅調で、地価水準は横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ関西本線沿線を中心に、近鉄大阪線沿線も含む八尾市、柏原市を中心とした住宅地域と判定した。 主たる需要者は、八尾市及び柏原市に地縁を有する一次取得者が中心となっている。比較的住環境が良好なこと及び、 駅への接近性に優れていることから、需要は安定的に推移している。需要の中心価格帯は、土地３０坪程度の建売住宅 で２０００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己居住の住宅としての取引が中心である。共同住宅の賃 貸住宅は見られず、賃貸市場が未成熟であり、賃貸想定が困難であるため、賃貸住宅を想定した収益価格の試算は断念 した。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連も考慮の上 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八尾 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 83.3] [103.0] 100 121,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八尾市は、人口は減少傾向、世帯は増加傾向 である。生産年齢人口は減少、老年人口は横 ばい傾向にある。 交通接近条件がよく需要は安定しており、地 価は横ばい傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％