鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

茨木 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１０９ -27	茨木市		建付地	（　）	長方形	西7.4m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,200)
b	１００５ -25017	豊中市		更地	（　）	不整形	南東11m府道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)
c	１１０４ -24	高槻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西21.7m府道、北4.7m、二方路		１住居 (70,200)
d	１０１７ -25015	摂津市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東16m府道、中間画地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 186,314	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	184,469	100 [ 73.9]	249,620	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	250,000
b	(　 ) 235,644	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	248,790	100 [ 94.3]	263,828		264,000
c	(　 ) 179,569	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	178,865	100 [ 75.3]	237,537		238,000
d	(　 ) 315,083	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	318,549	100 [ 117.4]	271,336		271,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 256,000 円／㎡]

茨木 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,704,596	1,608,238	6,096,358	5,046,480	1,049,878	（　0.9526） 1,000,114	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	23,812,238 円　　　　（　 200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茨木 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	89.00	Ｓ4	356.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区5種	90 ％	300 ％	300 ％	119 ㎡	8.5 m x 14.0 m	前面道路：府道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所ビルの多い幹線道路沿いの商業地であり、各階フロア貸しの下記建物を想定した。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.00	70.0	62.30	3,250	202,475	7.0	1,417,325
							3.0	607,425
2～ 2	事務所	89.00	80.0	71.20	2,260	160,912	5.0	804,560
							2.0	321,824
3～ 3	事務所	89.00	80.0	71.20	2,260	160,912	5.0	804,560
							2.0	321,824
4～ 4	事務所	89.00	80.0	71.20	2,200	156,640	5.0	783,200
							2.0	313,280
～

計		356.00	77.5	275.90		680,939		3,809,645
								1,564,353

⑨年額支払賃料	680,939 円　×　12ヶ月　＝　 8,171,268 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 275.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,171,268 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 653,701 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,517,567 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,809,645 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,049 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,564,353 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 151,980 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,704,596 円　　　　（　 64,745 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１１６（賃）　　　　-13	2,765 ( 2,752)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,926	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,356 円/㎡　月額支払賃料（　 3,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１１１（賃）　　　　-1	3,778 ( 3,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,787
c	１１１１（賃）　　　　-8	2,550 ( 2,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,355

茨木 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	309,600 円	77,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	245,138 円	8,171,268　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 240,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 657,900 円	77,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,400 円	77,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,400 円	77,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,608,238 円　（　　　　　　 13,515 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,400,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 356.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,046,480 円（　　　　　 42,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,704,596 円
②総費用	1,608,238 円
③純収益　①－②	6,096,358 円
④建物等に帰属する純収益	5,046,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,049,878 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,000,114 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,404 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,812,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
茨木 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茨木 5-5

大阪府

大阪第１１

氏名

不動産鑑定士　八家　和也

TEL.

鑑定評価額

29,200,000 円

１㎡当たりの価格

245,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茨木市中穂積１丁目１６３番１０｢中穂積１－６－４６｣				②地積　(㎡)	119 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区5種 (90,300)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ5	事務所ビルの多い府道沿いの路線商業地域	東16m府道	水道、ガス、下水	茨木 620m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ府道

交通

施設

茨木駅北西方

620m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区5種

⑤地域要因の将
　来予測

事務所ビルの多い府道沿いの路線商業地域であり、当面はほぼ現状のまま推移するものと予想される。今後につ
いては、不透明感もあるが市況は回復傾向が持続し、地価水準はやや上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 257,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 196,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね茨木市及び周辺市の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は、物販、店舗等を目的
とする事業者や法人等である。今後の世界経済については、今後の世界情勢の影響が懸念され不透明であるものの、景
気の影響等により不動産市況は回復傾向が持続し、府道沿いの地域で、需要が安定しており地価はやや上昇基調で推移
している。市場の中心価格帯については、画地規模等によりまちまちで需要の中心を見出すことはできない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最有効使用の店舗付事務所を想定し収益価格を求めたが、貸店舗付事務所の賃料水準等については個別性が強いことか
ら、比準価格に比して相対的信頼性はやや劣る。よって、本件においては、概ね規範性の高い事例を多数収集し得たの
で、市場性を反映している取引事例から試算した比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討、周辺類
似地価公示標準地等の価格動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高槻 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 168,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[ 69.4]

[100.0]
100

244,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    243,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

茨木市の市況は政府の経済対策の影響もあり
緩やかな回復基調が持続。先行きについては
世界情勢の影響が懸念され不透明感が残る。

府道沿いの路線商業地域であり、一般的要因
の影響を受け、市況は回復傾向が持続し、地
価は緩やかな上昇基調で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

茨木 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００５ -25017	豊中市		更地	（　）	不整形	南東11m府道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)
b	１０１２ -25005	豊中市		貸家建付地	（　）	不整形	北60m府道、中間画地		２住居 (70,300)
c	９０２ -46	寝屋川市		更地	（　）	不整形	北東20m国道、南東7.8m、南西7.9m、三方路		準工 (80,200)
d	１０１２ -25007	豊中市		更地	（　）	不整形	西12m府道、北東4m、東4m、三方路		２中専高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 235,644	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	248,790	100 [ 92.6]	268,672	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	269,000
b	(　 ) 326,986	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	335,243	100 [ 129.8]	258,277		258,000
c	(　 ) 219,513	100 [ 130.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.7]	160,709	100 [ 65.6]	244,983		245,000
d	(　 ) 314,283	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	314,283	100 [ 121.8]	258,032		258,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
c	買進み	％／月 +0.11	画地　　　　 +5.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 257,000 円／㎡]

茨木 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,590,563	1,588,630	6,001,933	4,974,760	1,027,173	（　0.9526） 978,485	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	23,297,262 円　　　　（　 196,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茨木 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	89.00	Ｓ4	356.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区5種	90 ％	300 ％	300 ％	119 ㎡	8.5 m x 14.0 m	前面道路：府道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～４階事務所フロア貸し。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

同種・同規模の建物としてほぼ標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.00	70.0	62.30	3,112	193,878	7.0	1,357,146
							3.0	581,634
2～ 2	事務所	89.00	80.0	71.20	2,250	160,200	5.0	801,000
							2.0	320,400
3～ 3	事務所	89.00	80.0	71.20	2,250	160,200	5.0	801,000
							2.0	320,400
4～ 4	事務所	89.00	80.0	71.20	2,200	156,640	5.0	783,200
							2.0	313,280
～

計		356.00	77.5	275.90		670,918		3,742,346
								1,535,714

⑨年額支払賃料	670,918 円　×　12ヶ月　＝　 8,051,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 275.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,051,016 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 644,081 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,406,935 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,742,346 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,430 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,535,714 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 149,198 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,590,563 円　　　　（　 63,786 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１１３（賃）　　　　-3	3,164 ( 3,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,164	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,212 円/㎡　月額支払賃料（　 3,112 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１１６（賃）　　　　-12	2,792 ( 2,708)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,102
c	１１０１（賃）　　　　-10	3,538 ( 3,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,370

茨木 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	305,200 円	76,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	241,530 円	8,051,016　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 240,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 648,500 円	76,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,300 円	76,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,300 円	76,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,588,630 円　（　　　　　　 13,350 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,300,000 円	設計監理料率　 204,000 円／㎡　×　 356.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,974,760 円（　　　　　 41,805 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,590,563 円
②総費用	1,588,630 円
③純収益　①－②	6,001,933 円
④建物等に帰属する純収益	4,974,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,027,173 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	978,485 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,223 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,297,262 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 196,000 円／㎡）