別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 茨木 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -34 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　飛松　智志   TEL.

鑑定評価額 26,300,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市彩都あさぎ５丁目１５５番 ｢彩都あさぎ５－１４－６｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の新興 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 彩都西 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 彩都西駅南東方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が建ち並ぶ新興住宅地域であり、今後も現状の居住環境を維持していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、茨木市及び周辺市における大阪北部の丘陵地に広がる新興住宅地域である。需要者の中心は、同一需給 圏内の居住者であるが、圏外からの転入も認められる。北摂地区の新興住宅地域として、一次取得者層・買換層のいず れからも選好されており、需給動向は安定している。土地は２００㎡程度で２７００万円程度、新築戸建物件は５００ ０万円台が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、周辺には賃貸マンション等の収益物件はほとんど見受けられず、自用目 的の取引が支配的である。また賃貸用不動産市場が成熟していないため、収益還元法による収益価格は求めることがで きなかった。したがって、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、現在の不動産市況を考量の上 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 91.2] [101.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茨木市の不動産需要は比較的堅調に推移して おり、新型コロナウイルス感染症の影響は殆 ど無い状況である。 近隣地域及び周辺地域において、特筆すべき 地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％