別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 茨木 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -32 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　谷　友博   TEL.

鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市郡山２丁目２０番１外 ｢郡山２－３０－２０｣ ②地積 　(㎡) 216   (          3)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅に アパートも見られる 住宅地域 北3.6m市道 水道、ガス、下水 茨木 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   110 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．６ ｍ市道 交通 施設 茨木駅北西方 3.2km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域周辺は、中小規模一般住宅にアパートも見られる住宅地域である。今後も現状を維持して推移するもの と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線沿線でバス圏域の茨木市北部の戸建住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内のファミリー 世帯の世帯主等が想定される。近隣地域は最寄駅よりバス圏の中小規模一般住宅を中心とする熟成した住宅地域であり 、住宅市場の需要は横ばいで推移している。市場で中心となる価格は２００㎡程度の土地で２４００万円前後、新築総 額で４０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については自己の居住を目的とする規範性の高い取引事例に基づき試算された。収益価格については、賃貸市 場が成熟しておらず、収益還元法の適用が困難であるため試算を行わなかった。自用目的での取引が多いため、実際の 市場実態を反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、代表標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨木 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [131.7] [100.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 本市の市況動向は、世界的な原材料の高騰、 円安による経済不安、まだまだ残る新型コロ ナの影響も懸念され不透明感が残る。 中規模一般住宅にアパートも見られる地域で 地域要因に格別の変動はなく、需要は比較的 安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％