別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 茨木 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -22 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　平岩　宗晴   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市安威１丁目１２９１番１３ ｢安威１－２５－５｣ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅に農家住宅 等が見られる住宅地 域 南4m私道 水道、ガス、下水 茨木 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ　 私道 交通 施設 茨木駅北方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域であり、現在の住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。地価 は若干の下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は大阪府北部の茨木市・高槻市・箕面市・池田市等の市街化調整区域を中心とする地価水準の低い住宅地 域。地縁的選好性が強い地域のため需要者の中心は同一需給圏内の居住者であり、圏外からの転入者は少ない。当圏域 は需要が総じて弱く、需給動向は低調である。個人間売買がほとんどであり取引件数も少なく、取引される規模や価格 帯に幅があり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街化調整区域内で近隣地域内に共同住宅等の収益物件がなく、自己使用目的での取引がほとんどで、賃貸需要が見 込めず、賃貸市場が成立し難いため収益価格は試算できず、比準価格のみが試算された。代表標準地の価格との検討を 踏まえた結果、比準価格は市場の実態を適正に反映していると判断し、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 86.2] [104.0] 100 61,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茨木市の人口・世帯数は微増傾向。大阪のベ ッドタウンとして茨木市の不動産市況は概ね 安定的であり、地価も横這い乃至若干の上昇 傾向で推移した。 駅から遠い市街化調整区域内の住宅地域で、 需要は低調であり、地価は若干の下落傾向で 推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％