別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 茨木 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -15 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　谷　友博   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市大字大岩５５９番 ②地積 　(㎡) 416   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が見られる既成住宅 地域 南4m市道 水道、下水 茨木 8.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 茨木駅北方 8.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、農家住宅や一般住宅が見られる既成住宅地域であり、これからも現状を維持しつつ推移するものと 予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茨木市北部に所在する市街化調整区域内の農家住宅地域である。主たる需要の中心となる属性は、同一需 給圏内の地縁的関係を有する者が中心で、圏外からの転入はほとんどないのが現状である。取引価格は地縁的選好性を 有しており、地縁的、地域的な各種事情等によって左右され、需要の中心となる価格はばらつきがあり、中心価格帯は 不明である。地縁的取引が多く、当該地域における土地需要は低迷しており、地価は弱含みで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域内の農家住宅地域で、自用目的の取引が中心で、共同住宅等の賃貸物件は見られない。ま た戸建ての賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、市街化調整区域内宅地又は農家 住宅取引の実態を反映した適切な価格である。よって、本件においては市場性を反映し、規範性を有する比準価格を標 準とするのが相当と判断し、代表標準地から求められた価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [163.9] [100.0] 100 31,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 本市の市況動向は、世界的な原材料の高騰、 円安による経済不安、まだまだ残る新型コロ ナの影響も懸念され不透明感が残る。 農家住宅等が見られる山間の既成住宅地域で 地域要因に格別の変動はなく、需給は弱含み で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +69.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％