別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 茨木 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -7 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　石黒　健二   TEL.

鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 254,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市上泉町１２１１番２ ｢上泉町３－２４｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東5m市道 水道、ガス、下水 茨木市 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 茨木市駅北西方 850m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は中小規模の一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、地域の状況に特段の変化はないものの、駅徒歩圏 の住宅地域で利便性に優れるため、地価は上昇基調で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    254,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線及び阪急京都線沿線で、概ね茨木市の圏域に所在する中小規模住宅地域である。需要者の 中心は、茨木市内及び周辺都市で利便性を求める一次取得の最終需要者である。阪急茨木市駅徒歩圏内にあり、利便性 の高い平坦地の住宅地に対する需要は底堅く、地価は上昇基調である。需要の中心価格帯は、１００㎡程度の土地で　 ㎡あたり２４０，０００円～２７０，０００円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、周辺地域を含めてアパート等の収益物件も若干見られ るものの、標準地の画地規模では収益物件としての取得を目的とする需要はほとんどなく、自用目的の取引が支配的で あるため収益価格を求めることはできなかった。従って、多数の類似性の高い取引事例との比較により市場性を反映し た比準価格を中心として、代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨木 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    281,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [102.0] 100 [113.5] [102.0] 100 254,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    246,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響等による厳しい状況 が徐々に緩和されつつある。茨木市の不動産 市場は底堅く需給動向は堅調に推移している 。 駅徒歩圏の既成住宅地域であり、地域に大き な変化は見られないが、利便性が良好なこと から需要は堅調で地価水準も上昇傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％