別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 茨木 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -6 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　土井　郁子   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 161,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市鮎川１丁目１９５番１９ ｢鮎川１－１１－５｣ ②地積 　(㎡) 92   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,192) 1:1 住宅 Ｓ3 小規模の一般住宅が 多い住宅地域 北4.8m市道 水道、ガス、下水 茨木市 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．８ ｍ市道 交通 施設 茨木市駅東方 1.6km 法令 規制 １中専 (70,192) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    161,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね茨木市における阪急京都線沿線の小規模住宅地域である。需要者は同一需給圏内のうち周辺地域の 居住者が主で、若年の一次取得者が中心である。近隣地域の利便性や居住環境は普通程度で需給はほぼ安定している。 需要の中心となる価格帯は、土地１００㎡で１，５００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸共同住宅も散見されるが、近隣地域は自用目的の取引が主である。また、対象標準地の規模が小さく共同 住宅の建築想定は不可能であり、戸建の収益物件も見られないため、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法の 適用においては、地理的位置が近く地域性が類似する事例から信頼性の高い比準価格を試算した。したがって、比準価 格を標準とし、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨木 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    281,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [102.0] 100 [175.6] [100.0] 100 161,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    158,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茨木市の人口は微増傾向にある。駅徒歩圏の 地域を中心に住宅地需要は引続き堅調な状況 にあり、駅徒歩圏の住宅地価は概ねやや上昇 傾向。 最寄駅からバス圏であるが、平坦地の住宅地 域で、需給は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％