別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
枚方 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
枚方 9-2 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　中村　隆宏   TEL.
鑑定評価額 788,000,000 円  １㎡当たりの価格 97,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 68,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 枚方市春日北町２丁目１２４８番１８
｢春日北町２－９－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 8,121  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
台形
1:2		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 中規模の工場、倉庫
が多い工業地域
 南11m市道 水道 津田

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中規模工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　     8,400 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 津田駅北西方

1.8km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の工場、倉庫が多い工業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後もほぼ現状のまま推移するもの
と予測される。物流用地を求める潜在的需要は多く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中規模工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は枚方市を中心に、大阪東部圏域に広がる内陸型の工業地域である。需要者は工場・倉庫等の利用を
考える法人のほか、物流事業者等が考えられる。需給動向は、コロナ禍での巣ごもり消費が追い風になり、ネット通販
向けの物流施設の拡充基調が続いているため、ＩＣ等への接近性に優れる物件の潜在的需要は多い。需要の中心となる
価格帯は見い出し難いが、投資目的の物流用地の場合は突出した高値取引も散見される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の工場や倉庫を主体とした地域であり、自用目的の取引が中心的であることから、市場性を重視した価
格形成がなされる傾向が強く、比準価格の規範性は高い。他方、収益価格を試算したが試算過程に想定的要素を含むた
め、信頼性に劣る一面は否めず、相対的な規範性はやや劣る。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視
し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　枚方 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,000 円／㎡		 [115.8]
100		 100
[100.0]		 100
[113.7]		 [100.0]
100		 96,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍によりＥＣ化の動きが加速し、今後
も成長が予測されていることから、当市内の
物流施設への投資需要は依然として高い状況
にある。

中規模工場、倉庫が多い工業地域であり、高
速交通網等の整備が進むなか、物流拠点とし
ての需要は依然として高く、地価は上昇傾向
となっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 枚方 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９１３

-256		 枚方市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西5.6m市道、
中間画地
工専

(60,200)
b ９０４

-27		 交野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
南東6m、角地
準工

(60,200)
c ９１０

-28		 大東市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.7m私道、
中間画地
準工

(60,200)
d ９１２

-216		 寝屋川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西21m市道、
南6.7m、
二方路
準工

(80,200)
e ３０９

-30		 守口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東11m市道、
中間画地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
74,538  		 100
[ 100.0]		 [ 122.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
96,272 		 100
[  96.0]
100,283 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
100,000 
b (　           ) 
99,710  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
100,199 		 100
[ 103.0]
97,281 
97,300 
c (　           ) 
170,729  		 100
[ 120.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
143,128 		 100
[ 128.4]
111,470 
111,000 
d (　           ) 
150,746  		 100
[ 120.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
128,234 		 100
[ 111.5]
115,008 
115,000 
e (　           ) 
124,595  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
126,838 		 100
[ 126.1]
100,585 
101,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



枚方 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

116,366,458 
24,391,448 
91,975,010 
67,155,000 
24,820,010 		 （　0.9534）
23,663,398 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    550,311,581 円　　　　（　     67,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
枚方 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中規模工場、倉庫兼事務所 4,800.00 Ｓ2 9,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   8,121 ㎡     68.0 m x  119.3 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況等を勘案し、工場、倉庫兼事務所（２階建）の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 工場兼倉庫
4,800.00 
100.0 
4,800.00 
1,058 
5,078,400 		 6.0  30,470,400 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫兼事務所
4,800.00 
100.0 
4,800.00 
1,058 
5,078,400 		 6.0  30,470,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
9,600.00 
100.0 
9,600.00 

10,156,800 		 60,940,800 
0 
⑨年額支払賃料     10,156,800 円　×　12ヶ月　＝　     121,881,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   9,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       121,881,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,094,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 115,787,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        60,940,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         578,938 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     116,366,458 円　　　　（　        14,329 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９１１（賃）
　　　　-102		 990  
(     964) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,100 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,063 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,058 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ９１１（賃）
　　　　-105		 846  
(     814) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,058 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
枚方 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,330,000 円  　　　　  1,110,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,656,448 円  　　　      121,881,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,750,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,435,000 円  　　　　  1,110,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,110,000 円  　　　　  1,110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,110,000 円  　　　　  1,110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,391,448 円　（　　　　　　         3,004 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,110,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 112,000 円／㎡　×　   9,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 60 ％　＋　0.0634 ×  20 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 67,155,000 円  
（　　　　　         8,269 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 116,366,458 円      
②総費用 24,391,448 円      
③純収益　①－② 91,975,010 円      
④建物等に帰属する純収益 67,155,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 24,820,010 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 23,663,398 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,914 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    550,311,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,800 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
枚方 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
枚方 9-2 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　田邊　文昭   TEL.
鑑定評価額 788,000,000 円  １㎡当たりの価格 97,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 68,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 枚方市春日北町２丁目１２４８番１８
｢春日北町２－９－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 8,121  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
台形
1:2		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 中規模の工場、倉庫
が多い工業地域
 南11m市道 水道 津田

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中規模工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　     8,400 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 津田駅北西方

1.8km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模工場や倉庫が集積する内陸型の工業地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。高速道路網の整備
進捗に伴い、圏域内における工業地取引が増えており、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中規模工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     74,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大阪府北東部地域で、主に枚方市を中心とする内陸型工業地域。需要者の中心は、機械、化学、金属等地
場の中小企業である。内陸型の工場用地で需要者が地場企業に限定されていたが、最近は物流関連を中心に新規投資も
見られ、需給動向は安定している。地積１０００～３０００㎡の中規模工場地が需要の中心で、１坪当り３０万円～３
５万円の水準である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 物流施設の賃貸市場も一部形成されているため、収益価格の有用性が認められる。しかし、工場、倉庫等の需要は自用
物件が中心であり、貸倉庫・工場の想定による収益価格は、賃貸面積の規模が大きく賃料水準が抑えられ、やや低位に
求められた。よって、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　枚方 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,000 円／㎡		 [115.8]
100		 100
[100.0]		 100
[113.7]		 [100.0]
100		 96,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ流行により先行き不透明であるが
、人材確保が容易で幹線道路等へのアクセス
至便な工業地の需給は安定し、地価は上昇傾
向にある。

物流関連を中心に新規投資も周辺地域では一
部見られ、需給動向は安定している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 枚方 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９０１

-15		 枚方市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北3.9m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b ９０１

-57		 枚方市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西14m市道、
北9m、角地
｢調区｣ 

(60,200)
c ９０４

-236		 交野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東13.3m府
道、南東7m、
角地
工業

(70,200)
d ９１３

-256		 枚方市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西5.6m市道、
中間画地
工専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,430  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,696 		 100
[  56.2]
102,662 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
103,000 
b (　           ) 
83,145  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
92,572 		 100
[  85.7]
108,019 
108,000 
c (　           ) 
57,105  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 101.0]
87,233 		 100
[  95.4]
91,439 
91,400 
d (　           ) 
74,538  		 100
[ 100.0]		 [ 122.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
96,272 		 100
[  96.0]
100,283 
100,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -19.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



枚方 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

122,112,932 
27,046,384 
95,066,548 
67,760,000 
27,306,548 		 （　0.9534）
26,034,063 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    605,443,326 円　　　　（　     74,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
枚方 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中規模工場・倉庫兼事務所 4,800.00 Ｓ2 9,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   8,121 ㎡     68.0 m x  119.3 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 工場・倉庫兼事務所（２階建）の１棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場・倉庫兼事務所
9,600.00 
100.0 
9,600.00 
1,139 
10,934,400 		 3.0  32,803,200 
1.0  10,934,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
9,600.00 
100.0 
9,600.00 

10,934,400 		 32,803,200 
10,934,400 
⑨年額支払賃料     10,934,400 円　×　12ヶ月　＝　     131,212,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   9,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       131,212,800 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    10,890,662 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 120,322,138 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        32,803,200 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         300,805 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,934,400 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.1486　＝　       1,489,989 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     122,112,932 円　　　　（　        15,037 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９０１（賃）
　　　　-108		 724  
(     721) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
1,073 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,156 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,139 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ９０６（賃）
　　　　-109		 1,291  
(   1,259) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,195 
c ９１４（賃）
　　　　-104		 1,297  
(   1,266) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,201 
枚方 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,600,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,936,384 円  　　　      131,212,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,750,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,520,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,120,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,120,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      27,046,384 円　（　　　　　　         3,330 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 113,000 円／㎡　×　   9,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 60 ％　＋　0.0634 ×  20 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 67,760,000 円  
（　　　　　         8,344 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 122,112,932 円      
②総費用 27,046,384 円      
③純収益　①－② 95,066,548 円      
④建物等に帰属する純収益 67,760,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 27,306,548 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 26,034,063 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,206 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    605,443,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      74,600 円／㎡）