鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

枚方 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０６ -12	寝屋川市		更地	（　）	不整形	北西4.1m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,246)
b	９０６ -32	寝屋川市		更地	（　）	ほぼ整形	北11.4m府道、西3.7m、角地		近商地区計画等 (80,250)
c	９０９ -231	枚方市		更地	（　）	不整形	北西5.5m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	３０９ -26	守口市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m市道、中間画地		２住居 (70,220)
e	９７８１ -38	東大阪市		更地	（　）	ほぼ整形	東8m市道、北6m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 299,719	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	324,012	100 [ 57.0]	568,442	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	608,000
b	(　 ) 325,775	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	331,965	100 [ 60.7]	546,895		585,000
c	(　 ) 304,033	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	346,598	100 [ 63.2]	548,415		587,000
d	(　 ) 310,899	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	310,899	100 [ 57.6]	539,755		578,000
e	(　 ) 333,509	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	319,533	100 [ 60.2]	530,786		568,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 583,000 円／㎡]

枚方 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	82,098,425	17,929,068	64,169,357	50,180,400	13,988,957	（　0.9351） 13,081,074	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	311,454,143 円　　　　（　 464,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

枚方 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	560.50	ＲＣ5F1B	2,891.89
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	100 ％	600 ％	600 ％	671 ㎡	31.0 m x 21.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロアー貸。地下１～地上２階店舗、３～５階事務所。機械式駐車場６４台。容積緩和対象。

⑦有効率　 70.4 ％
の理由

高層店舗兼事務所としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	558.87	69.5	388.44	3,400	1,320,696	10.0	13,206,960
							0.0	0
1～ 1	店舗	465.34	59.4	276.55	4,166	1,152,107	10.0	11,521,070
							0.0	0
2～ 2	店舗	466.92	73.4	342.93	3,680	1,261,982	6.0	7,571,892
							0.0	0
3～ 5	事務所	466.92	73.4	342.93	2,320	795,598	4.0	3,182,392
							0.0	0
～

計		2,891.89	70.4	2,036.71		6,121,579		41,847,098
								0

⑨年額支払賃料	6,121,579 円　×　12ヶ月　＝　 73,458,948 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,036.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 64 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 15,360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	73,458,948 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 15,360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 7,105,516 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	81,713,432 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	41,847,098 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 384,993 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	82,098,425 円　　　　（　 122,352 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０１（賃）　　　　-101	4,489 ( 4,312)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,296	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,201 円/㎡　月額支払賃料（　 4,166 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９０２（賃）　　　　-106	3,976 ( 3,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,185
c	９０２（賃）　　　　-102	3,711 ( 3,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,123

枚方 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,945,000 円	789,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,664,568 円	88,818,948　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,035,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,706,500 円	789,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	789,000 円	789,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	789,000 円	789,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,929,068 円　（　　　　　　 26,720 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9351

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	789,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 2,891.89 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,180,400 円（　　　　　 74,785 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	82,098,425 円
②総費用	17,929,068 円
③純収益　①－②	64,169,357 円
④建物等に帰属する純収益	50,180,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,988,957 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,081,074 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,495 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 311,454,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 464,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
枚方 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

枚方 5-11

大阪府

大阪第９

氏名

不動産鑑定士　福田　俊介

TEL.

鑑定評価額

379,000,000 円

１㎡当たりの価格

565,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	枚方市岡東町６６５番１７｢岡東町２１－１０｣				②地積　(㎡)	671 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度利用地区 (100,600)
	1.5:1	銀行ＲＣ4F1B	中高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北西16m市道、三方路	水道、ガス、下水	枚方市 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 660 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

枚方市駅東方

90m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

銀行、店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、物件供給は少ないため稀少性があり、又、枚方市駅周
辺地区の再開発の期待性から、新型コロナで先行き不透明感はあるが、地価は強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

５階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 573,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 455,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は枚方市を中心とする大阪東部圏域の各駅勢圏の駅前商業地域である。需要者の中心は、商業集積度
が高い駅前において、本店、支店等の営業拠点の設置や店舗展開を企画する法人等が中心である。枚方市駅周辺地区に
おける再開発の期待感から潜在的需要は多い。他方、供給が極めて少ないため、需要の中心となる価格帯は見い出し難
いが、５００㎡程度の土地であれば、概ね１８０万円／坪程度と考察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求めたものであり、市場の実態を反映した規範性の高い価
格である。収益価格は店舗兼事務所を想定して求めたが、試算過程に想定的要素を含むため、信頼性に劣る一面は否め
ず、得られた収益価格も賃料総額に限界があることから比準価格に比べ低位となった。以上より、本件では、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　枚方 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 430,000 円／㎡

[105.6]
100

100
[102.0]

100
[ 84.7]

[107.0]
100

562,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    543,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の回復基調が新型コロナウイルスの影響
で消費控えに変化。枚方市駅前での高度利用
可能な画地には希少性があり、需要は底堅い
。

対象標準地の価格に影響を及ぼすような大き
な地域要因の変動は特にない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

枚方 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０５ -215	寝屋川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		商業地区計画等 (100,240)
b	１１０６ -5	茨木市		更地	（　）	ほぼ台形	西5m市道、中間画地		商業高度地区7種 (100,300)
c	９７８１ -38	東大阪市		更地	（　）	ほぼ整形	東8m市道、北6m、角地		商業 (100,400)
d	３０１ -16	門真市		更地	（　）	ほぼ長方形	北10m府道、東3.8m、角地		商業地区計画等 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 306,701	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	312,835	100 [ 58.3]	536,595	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	574,000
b	(　 ) 309,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	310,236	100 [ 58.1]	533,969		571,000
c	(　 ) 333,509	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	319,533	100 [ 60.2]	530,786		568,000
d	(　 ) 313,873	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	308,693	100 [ 55.6]	555,203		594,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 573,000 円／㎡]

枚方 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	84,284,289	18,405,350	65,878,939	52,152,000	13,726,939	（　0.9351） 12,836,061	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	305,620,500 円　　　　（　 455,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

枚方 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	560.50	ＲＣ5F1B	2,891.89
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	100 ％	600 ％	600 ％	671 ㎡	31.0 m x 21.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況等を勘案し、ＲＣ造地下１階付５階建の店舗兼事務所を想定した。Ｂ１階～２階：店舗、３～５階：事務所

⑦有効率　 70.4 ％
の理由

同種不動産のレンタブル比を考慮して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	558.87	69.5	388.44	3,450	1,340,118	6.0	8,040,708
							0.0	0
1～ 1	店舗	465.34	59.4	276.55	4,165	1,151,831	10.0	11,518,310
							0.0	0
2～ 2	店舗	466.92	73.4	342.93	3,650	1,251,695	6.0	7,510,170
							0.0	0
3～ 5	事務所	466.92	73.4	342.93	2,300	788,739	4.0	3,154,956
							0.0	0
～

計		2,891.89	70.4	2,036.71		6,109,861		36,534,056
								0

⑨年額支払賃料	6,109,861 円　×　12ヶ月　＝　 73,318,332 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,036.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 64 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 15,360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	73,318,332 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 15,360,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 4,741,117 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	83,937,215 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	36,534,056 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 347,074 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	84,284,289 円　　　　（　 125,610 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０１（賃）　　　　-101	4,489 ( 4,312)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,938	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,200 円/㎡　月額支払賃料（　 4,165 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９１６（賃）　　　　-104	3,088 ( 2,959)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	4,289
c	９０２（賃）　　　　-102	3,711 ( 3,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,366

枚方 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,100,000 円	820,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,660,350 円	88,678,332　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,035,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,970,000 円	820,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	820,000 円	820,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	820,000 円	820,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,405,350 円　（　　　　　　 27,430 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9351

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	820,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 2,891.89 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	52,152,000 円（　　　　　 77,723 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	84,284,289 円
②総費用	18,405,350 円
③純収益　①－②	65,878,939 円
④建物等に帰属する純収益	52,152,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,726,939 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,836,061 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,130 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 305,620,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 455,000 円／㎡）