鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

枚方 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０５ -215	寝屋川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		商業地区計画等 (100,240)
b	９０６ -12	寝屋川市		更地	（　）	不整形	北西4.1m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,246)
c	９０９ -231	枚方市		更地	（　）	不整形	北西5.5m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	３０１ -16	門真市		更地	（　）	ほぼ長方形	北10m府道、東3.8m、角地		商業地区計画等 (100,400)
e	３０９ -26	守口市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m市道、中間画地		２住居 (70,220)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 306,701	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	312,835	100 [ 68.5]	456,693	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	466,000
b	(　 ) 299,719	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	324,012	100 [ 67.7]	478,600		488,000
c	(　 ) 304,033	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	346,598	100 [ 74.7]	463,987		473,000
d	(　 ) 313,873	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	308,693	100 [ 67.6]	456,646		466,000
e	(　 ) 310,899	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	310,899	100 [ 68.5]	453,867		463,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 468,000 円／㎡]

枚方 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	79,433,153	17,129,660	62,303,493	50,439,000	11,864,493	（　0.9321） 11,058,894	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	263,307,000 円　　　　（　 397,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

枚方 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	ＲＣ5F1B	2,980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	663 ㎡	22.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３～５階事務所いずれもフロア貸しを想定。地階は機械式駐車場。

⑦有効率　 67.4 ％
の理由

５階建店舗兼事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	70.0	350.00	5,307	1,857,450	8.0	14,859,600
							0.0	0
2～ 2	店舗	500.00	83.0	415.00	3,050	1,265,750	6.0	7,594,500
							0.0	0
3～ 5	事務所	500.00	83.0	415.00	2,740	1,137,100	6.0	6,822,600
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	480.00

～

計		2,980.00	67.4	2,010.00		6,534,500		42,921,900
								0

⑨年額支払賃料	6,534,500 円　×　12ヶ月　＝　 78,414,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,010.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	16,000 円／台　×　 49 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,408,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	78,414,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 9,408,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 8,782,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	79,039,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	42,921,900 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 386,297 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	784,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 7,056 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	79,433,153 円　　　　（　 119,809 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０２（賃）　　　　-103	3,684 ( 3,585)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,099	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,342 円/㎡　月額支払賃料（　 5,307 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９０３（賃）　　　　-202	3,488 ( 3,401)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	5,471
c	９１３（賃）　　　　-101	3,929 ( 3,808)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,457

枚方 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,910,000 円	782,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,634,660 円	87,822,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,374,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,647,000 円	782,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	782,000 円	782,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	782,000 円	782,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,129,660 円　（　　　　　　 25,837 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	782,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 2,980.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,439,000 円（　　　　　 76,077 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	79,433,153 円
②総費用	17,129,660 円
③純収益　①－②	62,303,493 円
④建物等に帰属する純収益	50,439,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,864,493 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,058,894 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,680 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 263,307,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 397,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
枚方 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

枚方 5-5

大阪府

大阪第９

氏名

不動産鑑定士　高橋　誠

TEL.

鑑定評価額

301,000,000 円

１㎡当たりの価格

454,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	枚方市楠葉花園町２９２０番９５				②地積　(㎡)	663 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	建築中	銀行、店舗、事務所ビルが集まる駅前の商業地域	北東（駅前広場）市道、背面道	水道、ガス、下水	樟葉駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 660 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

（駅前広場）市道

交通

施設

樟葉駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅前の商業施設「くずはモール」を核として、低層階を中心に店舗需要は底堅く、今後もその傾向で推移してい
くものと予測される。地価水準は上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

５階建の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 468,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 383,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏：枚方市及び周辺市域における駅前商業地域。②需要者：駅前等にチェーン展開する各種小売・飲食・サ
ービス事業者等。③需給動向：枚方市駅周辺の商業繁華性は市内において高位であり需要は堅調。④枚方市内の駅前商
業地の取引事例は少なく、地価水準の把握は困難であるが、周辺地域における価格水準から判断して６００㎡程度で２
億５千万円から３億円程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は京阪本線樟葉駅前の商業地域の一画に位置する。比準価格については、商業地の取引事例が少ないことから
同一需給圏の範囲を広域的に拡大し、枚方市のほか周辺市域の事例を収集、選択して試算を行った。収益価格について
は、店舗付事務所の賃貸を想定して、試算を行った。本件では、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量
し、前年価格及び指定基準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　枚方（府） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    440,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

枚方市は大阪府北東部に位置するベッドタウ
ンとして発展推移してきた経緯があるが、近
年生産年齢人口は減少、高齢化も進行してい
る。

駅前の商業地域で「くずはモール」を中心に
その商圏は沿線に広がっており、地価は上昇
基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.6 ％

+3.2 ％

３　試算価格算定内訳

枚方 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０９ -231	枚方市		更地	（　）	不整形	北西5.5m市道、中間画地		近商 (80,300)
b	９０６ -32	寝屋川市		更地	（　）	ほぼ整形	北11.4m府道、西3.7m、角地		近商地区計画等 (80,250)
c	３０１ -16	門真市		更地	（　）	ほぼ長方形	北10m府道、東3.8m、角地		商業地区計画等 (100,400)
d	３０９ -203	守口市		貸家建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 304,033	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	346,598	100 [ 76.4]	453,662	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	463,000
b	(　 ) 325,775	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	331,965	100 [ 73.6]	451,039		460,000
c	(　 ) 313,873	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	308,693	100 [ 67.6]	456,646		466,000
d	(　 ) 295,679	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	295,679	100 [ 62.2]	475,368		485,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 468,000 円／㎡]

枚方 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	78,499,975	17,005,718	61,494,257	50,052,000	11,442,257	（　0.9321） 10,665,328	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	253,936,381 円　　　　（　 383,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

枚方 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	ＲＣ5F1B	2,980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	663 ㎡	22.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３～５階事務所いずれもフロア貸しを想定。地階は機械式駐車場。

⑦有効率　 67.4 ％
の理由

５階建店舗兼事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	70.0	350.00	5,263	1,842,050	8.0	14,736,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	500.00	83.0	415.00	3,000	1,245,000	6.0	7,470,000
							0.0	0
3～ 5	事務所	500.00	83.0	415.00	2,700	1,120,500	6.0	6,723,000
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	480.00

～

計		2,980.00	67.4	2,010.00		6,448,550		42,375,400
								0

⑨年額支払賃料	6,448,550 円　×　12ヶ月　＝　 77,382,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,010.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	16,000 円／台　×　 49 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,408,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	77,382,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 9,408,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 8,679,060 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	78,111,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	42,375,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 381,379 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	784,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 7,056 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	78,499,975 円　　　　（　 118,401 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０２（賃）　　　　-103	3,684 ( 3,585)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,418	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,298 円/㎡　月額支払賃料（　 5,263 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９０３（賃）　　　　-101	5,581 ( 5,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,341
c	９１３（賃）　　　　-101	3,929 ( 3,808)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,136

枚方 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,880,000 円	776,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,603,718 円	86,790,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,374,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,596,000 円	776,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	776,000 円	776,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	776,000 円	776,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,005,718 円　（　　　　　　 25,650 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	776,000,000 円	設計監理料率　 248,000 円／㎡　×　 2,980.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,052,000 円（　　　　　 75,493 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	78,499,975 円
②総費用	17,005,718 円
③純収益　①－②	61,494,257 円
④建物等に帰属する純収益	50,052,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,442,257 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,665,328 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,086 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 253,936,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 383,000 円／㎡）