鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

枚方 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０３ -208	枚方市		建付地	（　）	不整形	南東25m国道、中間画地		準住居高度地区3種 (70,200)
b	９１３ -221	枚方市		更地	（　）	ほぼ長方形	北13m府道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,200)
c	９１６ -35	枚方市		更地	（　）	不整形	西14m市道、北5.5m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
d	９１６ -239	枚方市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m府道、南東4m、二方路		近商 (85,300)
e	９０５ -248	寝屋川市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西21m国道、西6.3m、角地		準工 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 253,795	100 [ 125.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	215,432	100 [ 75.0]	287,243	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	287,000
b	(　 ) 201,753	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	210,025	100 [ 70.0]	300,036		300,000
c	(　 ) 220,695	100 [ 125.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	182,204	100 [ 62.9]	289,672		290,000
d	(　 ) 251,074	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	246,151	100 [ 84.6]	290,959		291,000
e	(　 ) 261,754	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	249,654	100 [ 83.3]	299,705		300,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -10.0
a	買進み	％／月 +0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -23.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 294,000 円／㎡]

枚方 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,339,488	1,784,789	7,554,699	5,927,340	1,627,359	（　0.9519） 1,549,083	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	36,025,186 円　　　　（　 216,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

枚方 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	92.00	Ｓ5	460.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	167 ㎡	9.0 m x 18.3 m	前面道路：市道　 15.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上共同住宅（各階ファミリータイプ１戸）、敷地内に機械式駐車場を想定した。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

５階建店舗兼共同住宅としては概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	92.00	75.0	69.00	3,317	228,873	6.0	1,373,238
							0.0	0
2～ 5	住宅	92.00	85.0	78.20	1,800	140,760	2.0	281,520
							1.0	140,760
～

～

～

計		460.00	83.0	381.80		791,913		2,499,318
								563,040

⑨年額支払賃料	791,913 円　×　12ヶ月　＝　 9,502,956 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 381.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,502,956 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 803,436 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,239,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,499,318 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,994 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 563,040 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 76,974 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,339,488 円　　　　（　 55,925 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０８（賃）　　　　-101	2,958 ( 2,948)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,958	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,334 円/㎡　月額支払賃料（　 3,317 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９１６（賃）　　　　-104	3,088 ( 2,959)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	3,303
c	９１３（賃）　　　　-101	3,929 ( 3,808)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,742

枚方 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	443,000 円	88,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	301,289 円	10,042,956　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 110,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 753,100 円	88,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,600 円	88,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,600 円	88,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,784,789 円　（　　　　　　 10,687 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,600,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 460.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,927,340 円（　　　　　 35,493 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,339,488 円
②総費用	1,784,789 円
③純収益　①－②	7,554,699 円
④建物等に帰属する純収益	5,927,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,627,359 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,549,083 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,276 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,025,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 216,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
枚方 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

枚方 5-4

大阪府

大阪第９

氏名

不動産鑑定士　高田　真史

TEL.

鑑定評価額

48,300,000 円

１㎡当たりの価格

289,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	枚方市禁野本町１丁目８９４番８｢禁野本町１－１８－７｣				②地積　(㎡)	167 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ6	大型店、銀行、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南西15.3m市道	水道、ガス、下水	枚方市 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５．３ｍ市道

交通

施設

枚方市駅北東方

600m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣住民向けの店舗を中心とした近隣商業地域であり、周辺住民を対象とした店舗を中心に一定の繁華性を有し
ており、マンションの賃貸需要も堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

５階建程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 299,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 216,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、枚方市及び周辺市における各駅から徒歩圏内の近隣商業地域もしくは駅前商業地域と判断される。需要
者の中心は、地元業者や個人投資家、マンションデベロッパー等が考えられる。周辺には生活利便施設が集積しており
、マンションの賃貸需要も安定的な地域で、投資需要は底堅い。もともと取引自体が少ない地域であり、中心価格帯を
把握することは困難であるが、周辺取引から市場の中心価格帯は、坪９５万円前後と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の各駅から徒歩圏内の商業地の事例に基づき試算しており、市場の特性を反映した価格であ
る。収益価格については、収益性を反映した理論的な価格であるが、想定項目が多く資料収集等にも限界がある。した
がって、本件においては、市場の特性を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも
考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　枚方 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 430,000 円／㎡

[105.6]
100

100
[102.0]

100
[154.2]

[100.0]
100

289,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    283,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高、コロナ禍、金融市場の変動等により
景気後退が懸念される状況下、市内商業地の
不動産投資市場は安定的である。

枚方市駅徒歩圏の商業地域に対する稀少性と
良好な生活利便性等からマンション需要は底
堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

枚方 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９１４ -58	枚方市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m私道、中間画地		商業 (90,240)
b	９１４ -50	枚方市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.9m市道、東4.5m、二方路		近商 (90,300)
c	９０１ -237	枚方市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	９１３ -35	枚方市		更地	（　）	ほぼ長方形	西10.7m市道、東4m、二方路		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 343,326	100 [ 125.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	273,584	100 [ 92.1]	297,051	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	297,000
b	(　 ) 266,047	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	265,257	100 [ 90.0]	294,730		295,000
c	(　 ) 268,804	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	272,836	100 [ 94.1]	289,943		290,000
d	(　 ) 308,550	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	296,502	100 [ 94.1]	315,092		315,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	隣地買収	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	隣地買収	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 299,000 円／㎡]

枚方 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,571,833	1,757,888	7,813,945	6,181,560	1,632,385	（　0.9519） 1,553,867	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	36,136,442 円　　　　（　 216,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

枚方 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層の店舗兼共同住宅	92.00	Ｓ5	460.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	167 ㎡	9.0 m x 18.3 m	前面道路：市道　 15.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造５階建の店舗付マンションを想定した。１階店舗、２～５階住宅（ファミリータイプ）。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

中層店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	92.00	75.0	69.00	3,356	231,564	4.0	926,256
							1.0	231,564
2～ 5	住宅	92.00	85.0	78.20	1,850	144,670	2.0	289,340
							1.0	144,670
～

～

～

計		460.00	83.0	381.80		810,244		2,083,616
								810,244

⑨年額支払賃料	810,244 円　×　12ヶ月　＝　 9,722,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 381.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,722,928 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 821,034 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,441,894 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,083,616 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,169 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 810,244 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 110,770 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,571,833 円　　　　（　 57,316 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０８（賃）　　　　-101	2,958 ( 2,948)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,958	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,409 円/㎡　月額支払賃料（　 3,356 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９０１（賃）　　　　-103	2,937 ( 2,820)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,637
c	９１６（賃）　　　　-104	3,088 ( 2,959)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	3,633

枚方 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	369,600 円	92,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	307,888 円	10,262,928　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 110,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 785,400 円	92,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,400 円	92,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,400 円	92,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,757,888 円　（　　　　　　 10,526 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,400,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 460.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,181,560 円（　　　　　 37,015 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,571,833 円
②総費用	1,757,888 円
③純収益　①－②	7,813,945 円
④建物等に帰属する純収益	6,181,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,632,385 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,553,867 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,305 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,136,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 216,000 円／㎡）