鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

枚方 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０９ -231	枚方市		更地	（　）	不整形	北西5.5m市道、中間画地		近商 (80,300)
b	９１３ -35	枚方市		更地	（　）	ほぼ長方形	西10.7m市道、東4m、二方路		近商 (100,300)
c	９０５ -224	寝屋川市		建付地	（　）	ほぼ整形	南31.9m市道、西6m、角地		近商高度利用地区 (100,400)
d	３０９ -26	守口市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m市道、中間画地		２住居 (70,220)
e	３０９ -202	守口市		更地	（　）	ほぼ整形	南東22m国道、北東16m、北13m、三方路		準工 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 304,033	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	346,598	100 [ 63.7]	544,110	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	544,000
b	(　 ) 308,550	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	296,502	100 [ 55.5]	534,238		534,000
c	(　 ) 346,586	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	335,469	100 [ 64.3]	521,725		522,000
d	(　 ) 310,899	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	310,899	100 [ 58.1]	535,110		535,000
e	(　 ) 363,810	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	345,283	100 [ 66.7]	517,666		518,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -19.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -22.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -22.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -22.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 540,000 円／㎡]

枚方 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,903,772	14,147,834	51,755,938	41,344,500	10,411,438	（　0.9321） 9,704,501	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	231,059,548 円　　　　（　 466,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

枚方 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層の店舗兼事務所	380.00	ＲＣ5F1B	2,490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	496 ㎡	24.0 m x 19.4 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造５階建店舗兼事務所ビルを想定。地階は機械式駐車場。

⑦有効率　 58.4 ％
の理由

地階駐車場の大半は容積対象外である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	370.00	60.0	222.00	5,820	1,292,040	10.0	12,920,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	380.00	81.0	307.80	3,500	1,077,300	6.0	6,463,800
							0.0	0
3～ 5	事務所	380.00	81.0	307.80	3,000	923,400	6.0	5,540,400
							0.0	0
地下～ 1	駐車場等	600.00

～

計		2,490.00	58.4	1,453.20		5,139,540		36,005,400
								0

⑨年額支払賃料	5,139,540 円　×　12ヶ月　＝　 61,674,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,453.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 40 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,674,480 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 9,600,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 5,701,958 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,572,522 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	36,005,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 331,250 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,903,772 円　　　　（　 132,871 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０３（賃）　　　　-202	3,488 ( 3,401)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	5,537	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,869 円/㎡　月額支払賃料（　 5,820 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９０１（賃）　　　　-101	4,489 ( 4,312)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	5,868
c	９０３（賃）　　　　-101	5,581 ( 5,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	6,201

枚方 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,205,000 円	641,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,138,234 円	71,274,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,074,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,448,500 円	641,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	641,000 円	641,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	641,000 円	641,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,147,834 円　（　　　　　　 28,524 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	641,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 2,490.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,344,500 円（　　　　　 83,356 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,903,772 円
②総費用	14,147,834 円
③純収益　①－②	51,755,938 円
④建物等に帰属する純収益	41,344,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,411,438 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,704,501 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,566 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 231,059,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 466,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
枚方 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

枚方 5-1

大阪府

大阪第９

氏名

不動産鑑定士　太田　善久

TEL.

鑑定評価額

261,000,000 円

１㎡当たりの価格

526,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	枚方市岡本町１６０番２｢岡本町２－２０｣				②地積　(㎡)	496 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1.2:1	店舗ＲＣ4F1B	銀行、百貨店等中層ビルが建ち並ぶ駅前の商業地	北東（駅前広場）市道	水道、ガス、下水	枚方市駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

（駅前広場）　　市
道

交通

施設

枚方市駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

商業施設「Ｔ‐ＳＩＴＥ」が稼働中の駅南口に比べるとやや繁華性に劣るものの、駅前広場接面という立地の希
少性を背景に需要は根強い。市街地再開発事業が施行中であり、地価水準の上昇が予測される。

(3)最有効使用の判定

５階建の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 550,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 469,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、枚方市及び周辺都市の鉄道駅前に形成された普通商業地域である。需要者の中心は、駅前等にチェーン
展開する各種小売・飲食・サービス事業者や金融機関等と思料する。地場の事業者も需要者として想定されるが、地価
水準が高いことから進出できる業者は限られる。かかる駅前商業地の取引はほとんどなく、地価水準を正確に把握する
ことは困難であるが、他の駅前商業地事例等の取引実態からみて１㎡当たり５０万円程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は枚方市駅前商業ゾーンの一画に位置する。比準価格については、商業地の事例が少ないことから当市のほか周
辺都市の事例を広域的に収集して地価水準の把握に努め、規範性を有する。収益価格については、中層店舗付事務所ビ
ルを想定して当地域の収益性を反映した試算価格を求めた。本件評価においては、地価動向をより反映した比準価格を
中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　枚方 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 430,000 円／㎡

[105.6]
100

100
[102.0]

100
[ 84.7]

[100.0]
100

526,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    502,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

枚方市は大阪府北東部のベッドタウンとして
発展し、昨今、人口は減少傾向であるものの
、世帯数は増加しており、需給動向は安定し
ている。

枚方市駅北口広場に面し、南口側に比べると
やや繁華性に劣るものの、需要は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

枚方 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０９ -231	枚方市		更地	（　）	不整形	北西5.5m市道、中間画地		近商 (80,300)
b	９０５ -215	寝屋川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		商業地区計画等 (100,240)
c	９０５ -224	寝屋川市		建付地	（　）	ほぼ整形	南31.9m市道、西6m、角地		近商高度利用地区 (100,400)
d	３０１ -16	門真市		更地	（　）	ほぼ長方形	北10m府道、東3.8m、角地		商業地区計画等 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 304,033	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	346,598	100 [ 60.8]	570,063	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	570,000
b	(　 ) 306,701	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	312,835	100 [ 54.8]	570,867		571,000
c	(　 ) 346,586	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	335,469	100 [ 62.7]	535,038		535,000
d	(　 ) 313,873	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	308,693	100 [ 59.0]	523,208		523,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -19.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -19.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 550,000 円／㎡]

枚方 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,980,382	14,150,312	51,830,070	41,344,500	10,485,570	（　0.9321） 9,773,600	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	232,704,762 円　　　　（　 469,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

枚方 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層の店舗兼事務所	380.00	ＲＣ5F1B	2,490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	496 ㎡	24.0 m x 19.4 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造５階建店舗兼事務所ビルを想定。地階は機械式駐車場。

⑦有効率　 58.4 ％
の理由

地階駐車場の大半は容積対象外である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	370.00	60.0	222.00	5,851	1,298,922	10.0	12,989,220
							0.0	0
2～ 2	事務所	380.00	81.0	307.80	3,500	1,077,300	6.0	6,463,800
							0.0	0
3～ 5	事務所	380.00	81.0	307.80	3,000	923,400	6.0	5,540,400
							0.0	0
地下～ 1	駐車場等	600.00

～

計		2,490.00	58.4	1,453.20		5,146,422		36,074,220
								0

⑨年額支払賃料	5,146,422 円　×　12ヶ月　＝　 61,757,064 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,453.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 40 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,757,064 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 9,600,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 5,708,565 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,648,499 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	36,074,220 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 331,883 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,980,382 円　　　　（　 133,025 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０１（賃）　　　　-101	4,489 ( 4,312)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	5,868	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,900 円/㎡　月額支払賃料（　 5,851 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９１６（賃）　　　　-101	4,939 ( 4,762)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	6,585
c	９０２（賃）　　　　-103	3,684 ( 3,585)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	5,540

枚方 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,205,000 円	641,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,140,712 円	71,357,064　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,074,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,448,500 円	641,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	641,000 円	641,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	641,000 円	641,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,150,312 円　（　　　　　　 28,529 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	641,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 2,490.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,344,500 円（　　　　　 83,356 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,980,382 円
②総費用	14,150,312 円
③純収益　①－②	51,830,070 円
④建物等に帰属する純収益	41,344,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,485,570 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,773,600 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,705 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 232,704,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 469,000 円／㎡）