別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 枚方 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -51 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　田邊　文昭   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市北中振３丁目９３２番１４ ｢北中振３－１３－１４｣ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北5.6m私道 水道、ガス、下水 光善寺 440m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．６ ｍ私道 交通 施設 光善寺駅北東方 440m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特に大きな変化なく、ほぼ現状のまま推移していくものと予測される。近隣地域は駅から徒歩圏内に ある住環境良好な住宅地域であり、地価水準は緩やかな上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね枚方市、寝屋川市の京阪電鉄本線沿線の住宅地域。需要者は、主として枚方市内及びその周辺地域の 居住者であり、外部からの転入も一部見られる。最寄駅より徒歩圏の住宅地であり、需給動向は安定している。土地は １００㎡程度で１２００～１８００万円程度、新築の戸建物件で３５００～４０００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅等の収益物件は見られるものの、戸建住宅の賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は断念した。 一方、比準価格は光善寺駅勢圏の住宅地域に存する複数の事例から適正に補修正を行って求められたものであり市場性 を反映した実証的な試算価格である。よって、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [104.0] 100 [ 86.4] [100.0] 100 140,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症による影 響が緩和され、持ち直しの動きが見られ、枚 方市内の住宅地は需給が総じて安定している 。 京阪本線の連続立体交差事業が進捗中で、利 便性の向上が見込まれるが、現段階で価格へ の影響はない。駅徒歩圏内で需要は安定して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％