別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 枚方 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -43 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　高田　真史   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市穂谷３丁目１７１５番 ｢穂谷３－３－１｣ ②地積 　(㎡) 545   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西3m市道 水道、下水 津田 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 津田駅南東方 5.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地勢の劣る旧集落地域内の農家住宅地域であり、当面は現状のまま静態的に推移するものと予測する。駅接近性 に劣り、人口減少や高齢化も進んでいることから、需要は弱含みで、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、枚方市及び隣接市等の市街化調整区域内の農家住宅地域を中心とする圏域である。需要者は地縁者や血 縁者等が中心で、圏外からの転入はほぼ無い。交通利便性に劣るほか、人口減少や高齢化も進んでいることも相まって 農家住宅地の需要は減退しており、地価は下落傾向が継続している。取引は非常に少なく、需要の中心価格帯を把握す ることは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は枚方市及び隣接市の市街化調整区域内に存する取引事例に基づき試算されており、市場性を反映した価格が 求められている。一方、自用目的の取引が支配的であることから、収益還元法は適用しなかった。以上より、類似の標 準地との検討を踏まえ、市場実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四條畷 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,500 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [147.5] [100.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源の流通制約や物価高の影響により、国内 の景気は厳しいが、枚方市内の住宅需給バラ ンスは安定的である。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特になく、地価は弱含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％