別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 枚方 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -40 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　中村　隆宏   TEL.

鑑定評価額 7,280,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市甲斐田新町１２６番１２ ｢甲斐田新町２４－６｣ ②地積 　(㎡) 65   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6.7m市道 水道、ガス、下水 枚方市 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．７ｍ 市道 交通 施設 枚方市駅北東方 2.8km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後もほぼ現状で推移するものと予 測する。駅へは遠隔であるが、道路付の良い住宅地域であり、地価は横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は京阪本線及び京阪交野線の各駅からバス便立地に形成される中小規模住宅地域である。需要者は当 該圏域に地縁性を有する一次取得者層が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。需給動向は、当該地域は社会 経済的最寄駅へは遠隔なため、立地面での優位性は認めがたいが、道路付が良く、需給は安定的である。需要の中心と なる価格帯は土地は６０㎡程度で６００～７００万円程度、新築物件で２０００万円までとなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、対象標準地の画地規模から、賃貸用共同住宅を想定することは 非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。したがって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用 し、代表標準地価格との検討を踏まえ、さらに現下の不動産市況を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [102.9] [102.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は大阪府北東部のベッドタウンとして発 展してきたが、生産年齢人口は減少傾向にあ り、高齢化も進行している。 社会経済的最寄駅へは遠隔な小規模住宅地域 であるが、道路付が良く、自動車利用が中心 的な地域であることから、地価は横這い傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％