別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 枚方 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -38 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　三原　寛憲   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市茄子作４丁目１番３３ ｢茄子作４－４８－１２｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 南6.8m市道 水道、ガス、下水 香里園 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．８ ｍ市道 交通 施設 香里園駅東方 4.0km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い住宅地域として成熟しており、当面は現状維持で推移すると予測する。駅接近性は劣る ものの、住環境は良好であり、需給は安定しており、地価は横ばい若しくはやや上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は枚方市及び寝屋川市を中心とした京阪沿線及びＪＲ片町線沿線における中小規模住宅地域である。需要者 の中心は枚方市及び隣接市に居住する自己使用目的の一次取得者層が中心である。また、最寄駅までの距離がややあっ ても住宅の快適性を重視する需要者と思料される。近隣地域及びその周辺の既成の住宅地域内での住宅の需給は安定的 である。中心となる取引の価格帯は１４０㎡程度の土地取引で１５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法については、対象標準地の存する地域は比較的住環境の良い戸建住宅地域であり、一戸建賃貸市場が未成熟 である事、さらに、自用目的の取引が中心であり、適用を断念した。唯一の試算価格である比準価格については再検討 するに、比準価格は市場性を反映した価格であり、規範性が認められる。したがって、本件においては、比準価格を標 準に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [104.0] 100 [118.5] [104.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 枚方市の住宅地の地価動向はバス圏域等で一 部やや弱含みであるが、全般的には地価は改 善傾向にあり、横ばい若しくはやや上昇傾向 にある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％