別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 枚方 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -30 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　谷山　亘   TEL.

鑑定評価額 8,730,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市津田西町２丁目１５０番５ ｢津田西町２－１３－９｣ ②地積 　(㎡) 74   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,188) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南4.7m市道 水道、ガス、下水 津田 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 津田駅北方 800m 法令 規制 １中専 (70,188) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅地域として成熟しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。最寄り駅から徒 歩圏にあり値頃感による需要が認められ、地価水準は微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、枚方市内及び交野市内のＪＲ片町線沿線に位置する中小規模の住宅地域である。主たる需要者は、枚方 市及び隣接市に居住する一次取得者層が中心で、同一需給圏内からの転居が大半である。需給関係は、駅より徒歩圏内 で、総額的な値頃感から需要は底堅い。市場の中心価格帯は、土地は１００㎡程度で１０００万円～１２００万円程度 、新築の戸建物件で３０００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、主として自用目的の取引が中心で、賃貸市場は未成熟であり、また 対象地の立地からも共同住宅に不向きであることから収益還元法は適用しなかった。自用目的の取引が多いため市場の 実態を反映し規範性に優る比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.0] 100 [101.0] [104.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インフレ進行・金利上昇懸念が不動産市場に も影響を及ぼしつつあり、用途間の需給格差 や短期的な不透明感が継続する状況にある。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の大きな変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％