別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 枚方 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -26 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　中村　隆宏   TEL.

鑑定評価額 9,300,000 円  １㎡当たりの価格 86,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市杉山手１丁目４６１７番６７２ ｢杉山手１－２１－３４｣ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ丘陵地の住 宅地域 南西6.8m市道 水道、ガス、下水 長尾 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．８ｍ 市道 交通 施設 長尾駅南東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後もほぼ現状のまま推 移するものと予測する。長尾駅へは徒歩限界圏であり、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ片町線沿線の各駅勢圏で、概ね枚方市内に所在する中小規模住宅地域である。需要者は当該駅 勢圏に地縁性を有する一次取得者層が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。需給動向は、丘陵地に開発され た閑静な住宅地域であるが、中古物件での供給が大半で、新規での開発は見られない。需要の中心となる価格帯は土地 は１００㎡程度で８００～９００万円程度、新築戸建で２５００万円程度と考察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域であり、当該地域内では自用目的の取引が支配的であるほか 、１低専内に存するため、経済合理性に見合う賃貸事業の経営が困難と考えられることから、収益還元法は非適用とし た。したがって、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、さら に現下の不動産市況を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.0] 100 [135.6] [103.0] 100 86,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は大阪府北東部のベッドタウンとして発 展してきたが、生産年齢人口は減少傾向にあ り、高齢化も進行している。 中小規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地 域であり、最寄駅へは徒歩２０分程度を要し 、売地も散見されており、地価はやや下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％