別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 枚方 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -24 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　大久保　隆行   TEL.

鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市尊延寺５丁目１３６６番１外 ｢尊延寺５－４－１１｣ ②地積 　(㎡) 689   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 不整形 1:1 住宅 Ｗ1 中規模の農家住宅が 多い住宅地域 北東3.1m市道 水道、ガス、下水 津田 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．１ｍ市道 交通 施設 津田駅東方 4.5km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の農家住宅が多い住宅地域として概ね熟成しており、地域内に大きな変動要因は特段ない。また、地価水 準については、最寄駅への接近性や地域性等から、下落傾向が引き続き継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ片町線沿線の住宅地域で、概ね枚方市及び隣接市等を中心とする圏域。他の地域からの流入は少な く、需要者は周辺地域在住の地縁関係者に限定されがちである。最寄駅徒歩圏外である点や、集落的要素を有している ことなどから、需要は限定的で、地価の下落傾向は依然として継続している。近隣地域周辺での取引が少ないため、市 場の中心価格帯は見いだしにくいが、坪１５万円前後の相場感が形成されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模の農家住宅が多い住宅地域であり、居住の快適性等を指標とした自用目的の取引が中心となっている 。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する信頼性の高い取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した実 証的な価格である。一方、貸家需要の想定が現実的ではない地域であることなどから、収益還元法の適用は断念した。 従って、類似の標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,900 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [104.0] 100 [129.4] [100.0] 100 47,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 先行不透明感はあるが、枚方市内の利便性や 住環境が良好な住宅地域を中心に需要は堅調 で、当市全体の住宅地価の上昇率は拡大傾向 にある。 地域要因に特段の変動はない。最寄駅までの 距離や集落的特性を有すること等から、選好 性の弱さに変化はなく、地価も下落傾向が継 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％