別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 枚方 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -23 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　三原　寛憲   TEL.

鑑定評価額 36,500,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市朝日丘町４３０番５ ｢朝日丘町１５－３｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:1.2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 枚方市 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 枚方市駅南方 900m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 利便性の高い中規模戸建住宅地域として熟成しており、当面概ね現状のまま推移していくと予測される。住環境 が良好であることから、競争力は普通程度で推移している。地価動向はやや上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は枚方市及び周辺市に存する中規模の戸建住宅地域で、特に京阪本線の枚方市駅や樟葉駅等から徒歩圏の生 活利便性が高い中規模住宅地と価格牽連性が高い。主たる最終需要者層は大阪市中心部へ通勤する一次・二次取得者で ある。これら主たる需要者は収益性よりも名声、住環境の良否や取引価格水準を重視して取引していると認められる。 取引水準は土地２００～２５０㎡前後で３，１００万～４，０００万円程度であり、需要は底堅く推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己所有の戸建住宅地域として熟成しており、上記市場の特性を踏まえ、収益還元法は適用しなかった。対 象標準地の鑑定評価額の決定にあたっては、主たる需要者が環境や名声、類似地域における取引価格の水準を重視する 傾向にあること等を踏まえて、市場実態を反映した比準価格を標準とし、周辺類似地価公示標準地の価格動向及び単価 と総額との関連の検討などを行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    156,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　枚方（府） -15             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 枚方市の住宅地の地価動向はバス圏域等で一 部やや弱含みであるが、全般的には地価は改 善傾向にあり、横ばい若しくはやや上昇傾向 にある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％ +0.6 ％