別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 枚方 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -12 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　前田　陽子   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市養父丘１丁目８０番６ ｢養父丘１－１９－２１｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南6.8m市道 水道、ガス、下水 牧野 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．８ ｍ市道 交通 施設 牧野駅東方 1.1km 法令 規制 ２低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面現況にて推移していくものと予測する。牧野駅 から徒歩限界地付近に位置し、手ごろな住宅地域としての需要は続くと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪沿線各駅から徒歩限界地付近のエリアに形成された一般住宅地域。需要者の中心は主に枚方市や隣 接市に居住する一次・二次取得者。中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地として熟成しているが、街区の整然性に欠ける 。地価水準が手ごろなことから取引は比較的活発で、土地のみで１０００万円台半ばまで、建物込みでも３０００万円 台前半までの水準にあるものと判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は駅徒歩限界地付近の立地環境下にあって戸建住宅中心であり、自用目的の取引が支配的である。また標準地は 小規模画地のため共同住宅の想定が法的・コスト的に困難である。このため比準価格を中心に調整を行った。比準価格 は、標準地と同じ養父丘地区の事例を中心に採用しており、規範性が高い。よって本件評価にあたっては、比準価格を 中心に周辺の需給動向等を勘案の上、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 86.5] [104.0] 100 136,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な物価上昇のなか、日銀による異次元 金融緩和政策の見直しにより、我が国の不動 産市場も今後影響を受ける可能性がある。 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として 熟成しており、大きな変動要因は見当たらな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％