別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 枚方 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -10 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　福田　俊介   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市招提中町１丁目２１１番２５ ｢招提中町１－３５－３｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北西6.2m市道 水道、ガス、下水 牧野 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ２ｍ市道 交通 施設 牧野駅南東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後もほぼ現状を維持するように推移するもの と予測する。最寄駅に関する交通接近条件が若干弱いが、地価は横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に枚方市域で京阪沿線の街区整然として中規模住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域である。主な需要者は 、当該市域に自己利用の住宅所有を企図する者、更には、最寄り駅徒歩圏域外であっても住宅の快適性を重視する者及 びその供給者。近隣地域とその周辺の地域は、限定的な最寄駅からの徒歩圏地域住宅地域に比べて価格水準は値ごろ感 があり需給ともに安定的。中心となる取引の価格帯は１６０㎡程度の土地取引で１８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 京阪沿線駅徒歩圏限界の一般住宅地域であり賃貸の想定は非現実的と考え、収益還元法の非適用とした。一方、取引事 例比較法では信頼性の高い取引事例も採用でき、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であった。そこで、市 場参加者は収益獲得のための合理性よりも居住の快適性等を重視し、また取引水準等を重視する事から、鑑定評価額の 決定に当たって比準価格を標準とし、代表標準地との検討等を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [101.9] [101.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響下が続いているが、 徐々に持ち直しつつある。市内住宅地の地価 は利便性の弱い地域は、総じて横ばいから弱 含み傾向。 特に変動は認められないが、標準地において 、地価は下げ止まり。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％