別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 枚方 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -2 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　高田　真史   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市宮之下町１４番１８ ｢宮之下町４－１５｣ ②地積 　(㎡) 131   (         24)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 北西5m私道 水道、ガス、下水 枚方市 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ私 道 交通 施設 枚方市駅南東方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の低層戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変更はなく、当面は現状のまま推移してい くと予測される。地価については、良好な住環境から概ね安定的に推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は枚方市及び周辺市における京阪本線沿線の中小規模の戸建住宅地域である。主たる需要者は枚方市やその 周辺市に居住する一次取得者である。同線沿線の駅から距離はあるものの、京阪バス停留所が近く、利用可能である。 近隣地域周辺は住環境が良好で、当地域も相応の需要はあるものと判断される。中心となる取引の価格帯は１００㎡程 度の土地取引で１，３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的の取引が支配的であることから、収益還元法は適用し なかった。対象標準地の鑑定評価額の決定にあたっては、上記市場の特性から周辺類似地域の取引価格の水準や地縁性 を重視することを踏まえ、比準価格を採用し、代表標準地からの比較、周辺類似地価公示標準地の価格動向及び単価と 総額との関連の検討などを行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [104.0] 100 [100.0] [101.0] 100 122,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源の流通制約や物価高の影響により、国内 の景気は厳しいが、枚方市内の住宅需給バラ ンスは安定的である。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％