別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 守口 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守口 -9 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　山岡　博   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守口市梶町２丁目６２番１４ ｢梶町２－８－２２｣ ②地積 　(㎡) 74   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,188) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多く見られる既成住 宅地域 東4.7m市道 水道、ガス、下水 大日 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    60 ｍ、南    35 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 大日駅東方 1.1km 法令 規制 ２中専 (70,188) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多く見られる既成住宅地域として成熟していることから、今後も現状を維持するものと予測 する。周辺では新規の宅地開発も見られる等、地価は概ね横ばいからやや上昇での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守口市及び隣接市の各鉄道沿線の住宅地域。需要層は主として市内居住の地縁者が中心で、周辺地域から の流入は少ない。最寄り駅からやや遠いものの、大阪市に隣接したエリアで一定の住宅需要が見られ、周辺では新規の 宅地開発も見られる。需要の中心となる価格帯は、画地規模１００㎡未満の小規模な物件が多く、新築戸建で２千万円 台後半から３．５千万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域にあり、当該標準地の画地規模において経済合理性を有する賃貸住宅の想定 が現実的ではなく、また、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であることから、収益価格は試算しなかった。当該地域におけ る住宅地の取引は、主に自己利用目的の取引が中心であり、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検 討を踏まえ、当該標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守口 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    128,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 96.9] [102.0] 100 136,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向で、景気の先行きに不 透明感も見られるが、市内の住宅需要は、駅 徒歩圏を中心に概ね安定している。 既成住宅地域で特段の地域要因の変動は見ら れない。最寄り駅からやや遠いが、一定の利 便性を有しており、地価は安定的に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％