別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 守口 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守口 -4 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　八木　正美   TEL.

鑑定評価額 6,570,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 97,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守口市金田町２丁目４６番５ ｢金田町２－１２－１５｣ ②地積 　(㎡) 53   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が多く 見られる住宅地域 東6.7m市道 水道、ガス、下水 大日 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        50 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． ７ｍ市道 交通 施設 大日駅北東方 1.7km 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅が多く見られる住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、現状の土地利用にて推移する ものと予測される。地価は市況を反映して底打ち感が見られ、概ね横ばい傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守口市内のＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線、京阪本線各駅の住宅地域である。需要者の中心は、同圏内に 居住する一次取得者層のほか、住み替えの二次取得者などである。駅徒歩圏外にあり、交通利便性に劣ることから市域 での選好性はやや低位にあるが、地元需要を中心に一定の需要が認められる。取引の中心となる価格帯は、土地７０㎡ ～１００㎡の新築戸建住宅の場合で総額２５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は駅徒歩圏外の住宅地域にあって自己使用目的の取引が中心であり、また対象標準地は小規模画地であり経済 合理性を有する共同住宅の想定が困難であり、戸建の賃貸市場も未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。 よって、取引市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡性の検討、周辺類似地価 公示標準地等の価格動向等をも踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守口 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    128,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [106.0] [102.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    124,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は物価上昇や建築費の高騰等、先行き不 透明感はあるものの、緩やかに持ち直してお り、不動産市場も前向きな動きが多く見られ ている。 地域の価格形成に影響を与える要因の変動は 認められない。地元需要を背景として需給は 比較的安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％