別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 守口 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守口 -1 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　原口　友良   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守口市大枝南町４９番１１ ｢大枝南町１０－８｣ ②地積 　(㎡) 82   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:3 住宅 Ｗ3 一般住宅のほかに共 同住宅も見られる住 宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 守口市 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 守口市駅南方 550m 法令 規制 １住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする低層住宅地域として熟成しており、現状のまま推移するものと予測する。地価は、需要が 概ね堅調で、上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守口市内の京阪本線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線各駅の徒歩圏の住宅地域。需要者は主として市内また は近接市区在住の一次取得者層である。日本経済は、エネルギー価格、原材料価格の高騰等により、先行き不透明な状 況にあるものの、小規模一般住宅のほか共同住宅等も見られる住宅地域であり、需給は安定している。取引の中心価格 帯は、新築戸建で４千万円程度、中古戸建で２～３千万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 徒歩圏内の小規模一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域であるが、標準地は画地規模が小さいこと等のため共 同住宅の想定は非現実のため、収益価格は試算しなかった。したがって、市場性を反映した取引価格の水準を指標に価 格が決定されると認められるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、当該標準地の鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守口 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    235,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [103.0] 100 [125.0] [102.0] 100 190,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    188,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は、エネルギー価格、原材料価格の 高騰等により、先行き不透明な状況にあり、 守口市の地元経済も概ね同様な状況にある。 徒歩圏内の利便性の高い住宅地域で、比較的 人気も高いため、地価はやや上昇程度で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％