鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

貝塚 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０４ -101	貝塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)
b	７０９ -1	貝塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m府道、北西3.9m、角地		１中専 (60,200)
c	７０８ -1	貝塚市		建付地	（　）	不整形	南西1.5m市道、中間画地		商業 (100,240)
d	７０２ -119	貝塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m府道、中間画地		１住居 (60,200)
e	７０８ -120	阪南市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東3m道路、中間画地		近商 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,790	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	101,995	100 [ 76.5]	133,327	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 83,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	82,059	100 [ 61.9]	132,567		141,000
c	(　 ) 64,547	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	67,944	100 [ 51.2]	132,703		141,000
d	(　 ) 67,643	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,643	100 [ 50.8]	133,156		141,000
e	(　 ) 81,081	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,081	100 [ 61.3]	132,269		140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -20.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -34.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 141,000 円／㎡]

貝塚 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価を把握しえないため採用せず。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,498,818	5,903,360	24,595,458	22,209,000	2,386,458	（　0.9497） 2,266,419	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	47,217,063 円　　　　（　 115,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

貝塚 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	350.00	ＲＣ7	1,611.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	409 ㎡	17.7 m x 22.2 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階は店舗、３～７階は事務所を想定（各用途とも分割可）。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

同種・同規模の建物の標準。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	149.06	72.3	107.84	2,330	251,267	7.0	1,758,869
							3.0	753,801
2～ 2	店舗	251.54	93.0	233.81	1,740	406,829	7.0	2,847,803
							3.0	1,220,487
3～ 6	事務所	251.54	93.0	233.81	1,510	353,053	7.0	2,471,371
							3.0	1,059,159
7～ 7	事務所	204.98	91.4	187.25	1,510	282,748	7.0	1,979,236
							3.0	848,244
～

計		1,611.74	90.8	1,464.14		2,353,056		16,471,392
								7,059,168

⑨年額支払賃料	2,353,056 円　×　12ヶ月　＝　 28,236,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,464.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 28 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,032,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,236,672 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 4,032,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 3,226,867 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,041,805 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,471,392 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 148,243 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,059,168 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,308,770 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,498,818 円　　　　（　 74,569 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７０８（賃）　　　　-2	2,262 ( 2,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,513	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,464 円/㎡　月額支払賃料（　 2,330 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７０９（賃）　　　　-1	1,412 ( 1,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	2,414
c	７０９（賃）　　　　-3	2,342 ( 2,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,465

貝塚 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	990,000 円	330,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	968,060 円	32,268,672　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 480,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,805,000 円	330,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	330,000 円	330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	330,000 円	330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,903,360 円　（　　　　　　 14,434 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	330,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 1,611.74 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,209,000 円（　　　　　 54,301 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,498,818 円
②総費用	5,903,360 円
③純収益　①－②	24,595,458 円
④建物等に帰属する純収益	22,209,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,386,458 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,266,419 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,541 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,217,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
貝塚 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

貝塚 5-1

大阪府

大阪第７

氏名

不動産鑑定士　伊与　忠司

TEL.

鑑定評価額

57,700,000 円

１㎡当たりの価格

141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	98,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	貝塚市近木町１４８８番外｢近木町２－３｣				②地積　(㎡)	409 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.2	店舗兼事務所ＲＣ6	中層の店舗ビル、商業施設等が多い駅前商業地域	南東12m市道、三方路	水道、ガス、下水	貝塚 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

貝塚駅西方

90m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗ビル、商業施設等が多い駅前商業地域として熟成しており、今後とも概ね現状で推移すると予測され
る。インバウンドも回復基調で、また周辺ではビル建設計画もあり、地価はやや強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 141,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南海本線及びＪＲ阪和線沿線の泉州一円における商業地域である。主たる需要者は店舗・事務所としての
利用を目的とする地元事業者等が中心であり、圏外からの需要者は少ない。出入国制限の緩和によりインバウンド需要
も戻りつつあり、また周辺ではビル建設等も認められ、地価は横ばいから上昇に転じている。商業地の取引が少なく、
取引規模や価格水準がまちまちであるため、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、繁華性等が近隣地域と類似する取引事例から求められており、取引実態を反映し規範性に優れている。一
方、収益価格は、最有効使用の店舗・事務所ビルを想定して試算されているが、やや低位に求められた。これは地価水
準に比べ家賃水準が低いことに起因している。よって、ここでは市場性を反映し説得性に優れる比準価格を標準とし、
収益価格は参考に留め、周辺の地価公示標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　貝塚 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    139,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

出入国制限の緩和よりインバウンド需要は回
復基調にあり、貝塚駅周辺では地価も上昇に
転じている。その他の地域では依然として横
ばい状況にある。

駅前商業地であり完全に熟成し、地域要因は
安定している。インバウンド需要の回復基調
、周辺でのビル建設の動き等もあり、地価は
強含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

+1.4 ％

３　試算価格算定内訳

貝塚 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０４ -101	貝塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)
b	６０９ -6	岸和田市		更地	（　）	不整形	南西3.6m市道、北西2.5m、二方路		近商 (90,240)
c	７１３ -22	貝塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8.1m府道、中間画地		近商 (90,300)
d	７１２ -19	貝塚市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東16.5m府道、北西4.4m、北東2m、三方路		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,790	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	101,995	100 [ 76.5]	133,327	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 134,116	100 [ 130.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	108,437	100 [ 79.4]	136,571		145,000
c	(　 ) 81,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,200	100 [ 61.3]	132,463		140,000
d	(　 ) 81,629	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	80,107	100 [ 62.4]	128,377		136,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 141,000 円／㎡]

貝塚 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,653,981	5,935,252	24,718,729	22,343,600	2,375,129	（　0.9497） 2,255,660	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	46,992,917 円　　　　（　 115,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

貝塚 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	350.00	ＲＣ7	1,611.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	409 ㎡	17.7 m x 22.2 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階は店舗、３～７階は事務所を想定（分割貸し可能）。付置義務を超える駐車場台数は敷地外確保とし、実費精算とした。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

同種・同規模の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	149.06	72.3	107.84	2,430	262,051	7.0	1,834,357
							3.0	786,153
2～ 2	店舗	251.54	93.0	233.81	1,800	420,858	7.0	2,946,006
							3.0	1,262,574
3～ 6	事務所	251.54	93.0	233.81	1,500	350,715	7.0	2,455,005
							3.0	1,052,145
7～ 7	事務所	204.98	91.4	187.25	1,500	280,875	7.0	1,966,125
							3.0	842,625
～

計		1,611.74	90.8	1,464.14		2,366,644		16,566,508
								7,099,932

⑨年額支払賃料	2,366,644 円　×　12ヶ月　＝　 28,399,728 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,464.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 28 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,032,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,399,728 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 4,032,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 3,243,173 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,188,555 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,566,508 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 149,099 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,099,932 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,316,327 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,653,981 円　　　　（　 74,949 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７０４（賃）　　　　-2	2,824 ( 2,692)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,615	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,569 円/㎡　月額支払賃料（　 2,430 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７０９（賃）　　　　-3	2,342 ( 2,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,595
c	７１１（賃）　　　　-4	2,610 ( 2,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,498

貝塚 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	996,000 円	332,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	972,952 円	32,431,728　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 480,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,822,000 円	332,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,935,252 円　（　　　　　　 14,512 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	332,000,000 円	設計監理料率　 196,000 円／㎡　×　 1,611.74 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,343,600 円（　　　　　 54,630 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,653,981 円
②総費用	5,935,252 円
③純収益　①－②	24,718,729 円
④建物等に帰属する純収益	22,343,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,375,129 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,255,660 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,515 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,992,917 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,000 円／㎡）