別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 貝塚 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   貝塚 -22 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司   TEL.

鑑定評価額 6,890,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 貝塚市王子９２８番３０ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ幹線道路背後の住 宅地域 南東5.4m市道 水道、ガス、下水 二色浜 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       112 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．４ ｍ市道 交通 施設 二色浜駅南東方 880m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変動はなく、今後とも現状のまま推移すると予測される。よ って、地価も概ね横這いで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線及びＪＲ阪和線沿線で、概ね貝塚市及び隣接市の圏域である。需要者は同一需給圏内居住の一 次及び二次取得者が大半であり、圏外からの転入者は少ない。最寄駅から徒歩圏の住宅地域として完全に熟成し、需要 は堅調であり、買い希望客に変化はないが、売り希望者には様子見が多く、地価も概ね横ばい傾向を示している。需要 の中心価格帯は、１１０㎡程度の土地で７００万円前後、新築戸建（土地３０坪程度）で２，４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が一般的である。また、戸建住宅の賃貸市場もないところから 、収益還元法の適用は断念した。比準価格は対象標準地と類似する住宅地域における代替性の高い取引事例から試算さ れており、実証的で信頼性が高く、説得的である。さらに、比準価格は代表標準地との価格検討でも十分に均衡を得て おり適正・妥当と判断されることから、これをそのまま採用して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　貝塚 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [112.0] [103.0] 100 61,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響から、売却 依頼は少なく、様子見状態である。一方、水 間鉄道沿線以外では、需要は堅調で買い希望 客も比較的多い。 既成の小規模住宅地域であり、地域要因の変 化はない。新型コロナウイルス感染症の影響 から取引には慎重な姿勢が見られ、地価も概 ね横ばいである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％