別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 貝塚 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   貝塚 -15 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　肥後　雄介   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 貝塚市三ケ山７１０番１外 ②地積 　(㎡) 708   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ1 中規模以上の農家住 宅が多い既成住宅地 域 北東5.3m市道 水道 水間観音 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 土砂災害警戒区域（土石流） に指定されており、土砂災害 リスクが比較的高い住宅地域 街 路 北東　５．３ｍ市道 交通 施設 水間観音駅北東方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 将来は、短期的には現状維持、中長期的には人口減少・少子高齢化等の進行により、空家等が増加し、過疎化が 進行すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、泉州・泉南地区内の市街化調整区域内の農家住宅地域。需要者の属性は地縁性を有するエンドユ ーザー等が中心となる。同一需給圏内の不動産市場の需給動向は、市街化調整区域内につき、需要量・供給量ともに少 ない。同一需給圏の市場での需要の中心となる土地付新築住宅の中心価格帯は不明である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、自己使用目的の需要が中心であり、戸建住宅等に賃貸市場はないと判断 されることから収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は自用目的での取引が主である同一需給圏内の類似地域 等において、多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算し得た。したがって、本件標準地が農家住宅地につき、 比準価格を重視し、本件標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [107.3] [100.0] 100 20,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少及び高齢化率の上昇傾向が継続し ている。市の新庁舎が竣工した以外、特段大 きな変化は見られない。 土砂災害警戒区域に指定されていること、調 区内の農家住宅地域であること等から、需要 が少なく、地価は若干の下落傾向を示す。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +7.3 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％