別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 貝塚 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   貝塚 -13 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 貝塚市三ツ松１３０８番 ②地積 　(㎡) 357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模以上の住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北4m市道 水道、ガス 三ツ松 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 三ツ松駅南方 260m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模以上の一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、地域要因に変動はなく、今後とも現状のまま推移する と予測される。水間沿線の集落型住宅地域であり、需要は弱く、地価は下落傾向が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね貝塚市を中心とする泉州地域の圏域である。需要者の中心は圏内居住の一次・二次取得者層であり、 同一需給圏外からの転入者は少ない。集落型の既成住宅地域であり地縁的選好性が強く、また全般に街路事情に劣り、 水間鉄道沿線で利便性に劣るため、需要は弱く、地価は継続して下落傾向を示している。尚、需要の中心価格帯は、敷 地面積１００㎡～１３０㎡の新築戸建で１，８００～２，２００万円程度、中古戸建で１，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模以上の住宅が多い集落型住宅地域であり、自用目的の取引が一般的である。また、戸建住宅の賃貸市 場もないところから、収益還元法の適用は断念した。比準価格は対象標準地と類似する住宅地域における代替性の高い 取引事例から求められており、実証的で信頼性が高い。よって、市場性を反映した比準価格をそのまま採用し、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。尚、当該鑑定評価額は周辺標準地及び基準地とも十分に均衡を得ていると判断される。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響から、売却 依頼は少なく様子見状態である。一方、水間 鉄道沿線は利便性に劣り、売り希望客は多い が需要は少ない。 中規模以上の住宅の多い既成住宅地域であり 、地域要因の変化は認められない。水間電鉄 沿線であり、住宅需要は低調で、地価も下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％