別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 貝塚 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   貝塚 -7 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅人   TEL.

鑑定評価額 9,940,000 円  １㎡当たりの価格 50,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 貝塚市名越３８２番３ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｓ3 中規模一般住宅の中 に店舗等も見られる 住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 名越 160m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   170 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 名越駅南東方 160m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、中規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、特に大きな地域変動要因は認められず、 今後も現状の環境を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、水間鉄道沿線の貝塚市及び隣接する熊取町の山手を中心とする圏域で、そのうちの住宅地域。需要者は 同一需給圏内に地縁性を有する個人が殆どである。駅には近いが、水間鉄道の運行本数は少なく交通利便性に劣る住宅 地域であり、依然として需要は低調に推移しており、地価は緩やかな下落傾向が続いている。需要の中心価格帯は、１ ８０～２００㎡程度の土地で９００～１０００万円程度、中古住宅で１０００～１５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、一般住宅を中心とする住宅地域である。すなわち自用目的の不動産取引が殆どとなってい るが、取引事例比較法で採用した事例は貝塚市内における地域特性が類似する住宅地のものであり、比準価格の規範性 は高いと判断される。従って、市場実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑 定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　貝塚 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,200 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 75.5] [103.0] 100 50,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響が弱 まり、持ち直しの傾向にある。不動産市場も 、利便性の劣る地域を除き安定しつつある。 水間鉄道沿線で交通利便性に劣る既成住宅地 域であり、需要は弱含みが続いている。地価 は依然として下落傾向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％