別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 貝塚 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   貝塚 -1 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅人   TEL.

鑑定評価額 9,620,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 貝塚市海塚１丁目３３８番７外 ｢海塚１－１８－５｣ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,196) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅を 中心とする既成住宅 地域 南西4.9m市道 水道、ガス 貝塚 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．９ ｍ市道 交通 施設 貝塚駅南方 300m 法令 規制 ２住居 (70,196) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、中小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、特に大きな地域変動要因は認められず 、今後も現状の環境を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線及びＪＲ阪和線沿線等の貝塚市及びその周辺市町を中心とする圏域で、そのうちの住宅地域。 需要者は同一需給圏内に居住する個人が中心である。最寄りの南海貝塚駅まで徒歩４分程度と駅接近性に恵まれ、生活 利便性も良好な地域であり、景気回復の兆しが見える中で住宅地需要は安定して認められ、地価はほぼ横ばい推移であ る。新築戸建住宅の中心価格帯は２６００万円程度、中古住宅は１２００～１８００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、一般住宅を中心とする既成住宅地域である。すなわち自用目的の不動産取引が殆どとなっ ているが、取引事例比較法で採用した事例は貝塚市内における地域特性が類似する住宅地のものであり、比準価格の規 範性は高いと判断される。従って、市場実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通 り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　貝塚 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [112.3] [103.0] 100 81,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響が弱 まり、持ち直しの傾向にある。不動産市場も 、徐々に安定しつつある。 最寄駅から徒歩圏内の生活利便性が良好な住 宅地域であり、需給バランスは安定している 。地価はほぼ横這いで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +13.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％