別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高槻 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -43 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　金尾　正哉   TEL.

鑑定評価額 28,900,000 円  １㎡当たりの価格 245,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市八丁西町４２１番６ ｢八丁西町５－１５｣ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,188) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い利便性の良い住 宅地域 南4.7m市道 水道、ガス、下水 高槻 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 高槻駅北東方 700m 法令 規制 ２住居 (70,188) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域として、当面は現状のまま推移すると予測する。最寄り駅徒 歩圏の利便性の良い住宅地は稀少性があるため、土地需要は安定しており、地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    245,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高槻市及び隣接市町内の最寄り駅徒歩圏に所在する住宅地域である。需要者の属性は、マンション適地で ある中規模以上の住宅地は不動産業者等の事業者が中心であり、小規模住宅地は自用目的の個人が中心である。最寄り 駅徒歩圏の利便性の良い住宅地は稀少性があるため、地価は上昇傾向で推移している。画地規模・立地条件等の個別性 が強く、中心価格帯の把握は困難なものの、標準的画地規模の土地で２５～３５百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地域的な特性が類似する高槻市内の取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映し た試算価格である。一方、対象近隣地域は、中小規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域であり、画地規模が小さく 賃貸共同住宅の建物想定は困難である。また、戸建住宅の賃貸市場は未成熟であるため、収益価格の試算は断念した。 以上より、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    204,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [ 85.8] [104.0] 100 241,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    235,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高槻市の令和４年の人口は、やや減少し、高 齢化率は上昇傾向にある。一方、取引件数は 概ね横ばい、建築着工はやや減少傾向で推移 している。 高槻駅徒歩圏の住宅地域である。利便性の良 い住宅地域の土地需要は安定しており、地価 は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％