別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高槻 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -37 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　竹内　専   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市城南町２丁目１００番１１ ｢城南町２－１６－７｣ ②地積 　(㎡) 90   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 高槻市 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 高槻市駅南方 1.2km 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模の戸建住宅が多い成熟した住宅地域であり、地域の状況に特段の変化はなく、現状のまま推 移していくものと予測される。地価は、若干の上昇傾向で推移していくものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急京都線及びＪＲ東海道本線沿線の概ね高槻市中南部の住宅地域である。周辺は小規模住宅が多い住 宅地域であり、需要者の中心は上記圏域に居住する最終需要者が主となる。利便性の面で最寄駅からやや距離があるも のの、総額が抑えられることから、需要は安定している。需要の価格帯は９０㎡程度の土地で１６００万円前後、新築 戸建で３０００万円～３５００万円前後が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、画地規模等から収益物件の取得を目的とする需要はほとんどな く、自用目的の取引が支配的であるため、収益価格を求めることはできなかった。したがって、市場での取引の実勢を 反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地及び前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定 評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    207,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [118.8] [102.0] 100 180,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    178,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している状況のなか で、一部二極化の傾向はあるものの、高槻市 の住宅市場は底堅い動きである。 小規模住宅の多い住宅地域であり、比較的利 便性は良好で、需要も堅調であることから、 地価も若干の上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％