別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高槻 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -33 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　岸田　克美   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 93,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市弥生が丘町７３番１１６ ｢弥生が丘町７－１８｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 西6.5m市道 水道、ガス、下水 高槻 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地に開発された住宅団地 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 高槻駅北方 3.5km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅が多い分譲住宅地域である。今後も現状を維持していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線沿線でバス利用の高槻市北部の戸建住宅地域。需要者の中心は、高槻市及びその周辺市 の居住者である。近隣地域は、一団地開発された北向傾斜の丘陵地の住宅地域である。ＪＲ高槻駅から距離を有し、バ ス停への接近性も良好でないため需要は弱含みで推移していたが、徐々に取引市場は回復の兆しを示している。土地は １６０㎡程度で１５００万円程度、新築住宅で３０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域内で戸建住宅が建ち並んでおり、収益性に馴染みがたく、専ら自用を目的として取引されてい るので収益価格は試算しなかった。比準価格は自用の戸建住宅地の取引事例から求めたものであり、市場価値を適切に 反映した価格と思料される。よって、代表標準地価格等との均衡、周辺価格動向をも検討のうえ、比準価格を採用する ことが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [129.0] [101.0] 100 93,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高槻市の人口はＲ３年に増加したが、Ｒ４年 はやや減少している。直近１年の取引件数は 概ね横ばい。建築着工は四半期ごとに増減は あるが減少傾向。 山手のバス圏に位置する住宅団地で、やや利 便性は劣る。ここにきて取引市場は回復傾向 が認められ、地価は横ばいとなった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％