別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高槻 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -32 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　岸田　克美   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市西之川原１丁目１１９８番９ ｢西之川原１－３３－４｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ なかに農地等も見ら れる地域 南6.9m市道 水道、ガス、下水 高槻 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．９ ｍ市道 交通 施設 高槻駅北西方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の宅地であり、地域の発展を促す要因は見当たらないので、今後も一般住宅と農家住宅が混在 する地域として推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高槻市及びその周辺市等の最寄駅から遠隔に所在する市街化調整区域の住宅地域である。地縁的選好性 が強い地域であるため、需要者の中心は地元居住者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。また、当該圏域にお いては不動産取引が少なく、需要の中心となる価格帯を一概に見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内に存しており、共同住宅等の収益物件は殆ど無く、賃貸市場は未成熟であるため収益価格を試算する ことはできなかった。比準価格は同一需給圏を広域的に把握することにより、市街化調整区域に存する取引事例から求 めたものであり、市場価値を適切に反映した価格と思料される。代表標準地価格等との均衡、周辺価格動向をも検討の うえ、比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,500 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [ 90.3] [104.0] 100 68,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高槻市の人口はＲ３年に増加したが、Ｒ４年 はやや減少している。直近１年の取引件数は 概ね横ばい。建築着工は四半期ごとに増減は あるが減少傾向。 地域要因に特段の変化はない。市街化調整区 域の住宅地に対する需要は弱含みで、地価は 引き続き下落した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％