別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高槻 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -28 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　泰志   TEL.

鑑定評価額 45,800,000 円  １㎡当たりの価格 191,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市藤の里町６８番 ｢藤の里町１６－９｣ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東4.6m市道 水道、ガス、下水 高槻市 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．６ ｍ市道 交通 施設 高槻市駅南東方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、地域の状況に特段の変化はなく、現状のま ま推移していくものと予測される。地価は、若干の上昇傾向で推移していくものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    191,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び阪急京都線沿線の高槻市を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、上記圏域 に居住する中所得者層が中心となる。周辺は最寄駅から徒歩圏内の成熟した閑静な住宅地であり、需要も堅調に推移し ている。また規模によっては分割され新築戸建住宅として供給されるケースも見られる。需要の価格帯は土地は２４０ ㎡程度で４５００万円前後、画地分割された新築戸建で４０００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、自己使用目的での取引が支配的であることから、収 益目的のマンション等は見られず、また戸建住宅の賃貸市場も成立しない地域のため収益価格は求めなかった。したが って、宅地需給の動向等を総合的に勘案して、市場での取引の実勢を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし 、代表標準地及び前年標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    204,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [106.1] [102.0] 100 191,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    189,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高槻市内において人口は令和４年は若干の減 少傾向にある。高槻市内の利便性の良い住宅 地、中心商業地については未だ上昇基調にあ る。 居住環境の良い中規模住宅が建ち並ぶ住宅地 域で、需給状況は安定的である。地価は若干 の上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％