別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高槻 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -27 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　八家　和也   TEL.

鑑定評価額 27,700,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市古曽部町４丁目１５番７２ ｢古曽部町４－４－１８｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北東6.2m市道 水道、ガス、下水 高槻 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．２ ｍ市道 交通 施設 高槻駅北東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域として熟成しており、当面はほぼ現状のまま推移していくものと予 想する。今後は、不透明感もあるが市況は回復傾向が持続。地価水準はやや上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ東海道本線、阪急京都線沿線の住宅地域。需要者の中心は、高槻市及びその周辺市の居住者等 である。今後の世界情勢の影響が懸念されるものの、景気の影響等を受けて不動産市況は緩やかな回復傾向が持続して おり、駅徒歩圏外ではあるものの住環境等も良好で需要は安定しており、地価はやや上昇基調で推移している。市場の 中心価格帯は、同規模程度の土地であれば２，８００万円程度、新築戸建住宅は４，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主であり、周辺にアパート等は見受けられない上、民間の賃貸住宅は転勤のための一時賃貸を除くと 存在せず、戸建の賃貸市場も未成熟であることから、収益価格は試算できなかった。よって本件においては、規範性の 高い取引事例を多数収集し得たので、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等も踏まえた上で、市場性を反映している 取引事例から試算した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    204,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [126.1] [101.0] 100 159,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高槻市の市況は政府の経済対策の影響もあり 緩やかな回復基調が持続。先行きについては 世界情勢の影響が懸念され不透明感が残る。 駅徒歩圏外の住宅地域ではあるが、一般的要 因の影響を受け、市況は緩やかな回復傾向が 持続しており、地価は緩やかな上昇基調で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％