別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高槻 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -26 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　土井　郁子   TEL.

鑑定評価額 30,900,000 円  １㎡当たりの価格 143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市真上町５丁目７０番１９２ ｢真上町５－４９－１２｣ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 高槻 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 高槻駅北西方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域として熟成しており、今後も現状の居住環境を維持しつつ推移するものと 予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線からバス圏に位置し高槻市の丘陵地に広がる中規模戸建住宅地域である。需要者は同一 需給圏内の居住者が多く、３０代～４０代の一次取得者が中心である。規模の大きい土地は、宅地分譲を目的とする不 動産業者への売却も見られる。近隣地域は最寄駅からやや距離があるが環境の良い住宅地域であり需給は安定している 。新築戸建住宅で４，０００万円程度が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模住宅の建ち並ぶ第一種低層住居専用地域内の住宅地域であり、自用目的の取引が主で収益物件は見ら れず、賃貸市場が認められないため収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法の適用においては、地理的位置や地 域性の類似する事例から信頼性の高い比準価格を試算した。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表 標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    204,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [140.7] [101.0] 100 143,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅徒歩圏内平坦地の住宅地需要は引続き堅調 。市内北部・南部のバス便遠隔地は利便性等 が劣るため需要は弱含みである。 最寄駅からやや距離を有するが、環境の良い 住宅地域で、需給は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％